Huurgeschillen: hoe vermijd je ze?

Voor Jeroen, advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht, zijn huurgeschillen helaas schering en inslag. Daarom is het zowel als huurder als verhuurder belangrijk om jezelf goed in te dekken. Benieuwd hoe je huurgeschillen vermijdt en aanpakt wanneer het toch zover komt? In dit interview geeft Jeroen een antwoord op al jouw vragen.

Dag Jeroen, als advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht vermoed ik dat jij regelmatig huurgeschillen de revue ziet passeren. Zijn er bepaalde situaties die vaak voorkomen?

De meeste discussies gaan in de eerste plaats over de betaling van de huur. Als dat niet op tijd gebeurt, of zelfs helemaal niet gebeurt, is het logisch dat de verhuurder daar niet mee akkoord gaat. 

Aan de andere kant gebeurt het dan ook wel dat de huurder klachten heeft over het appartement op zichzelf en om die reden soms ook een stuk van de huur niet wil betalen. Het gaat dan vaak over vochtproblemen.

En dan is er een derde situatie die regelmatig voorkomt, zeker in appartementsgebouwen, en dat is overlast van de buren. Dit is een moeilijkere situatie omdat dat eigenlijk niet de verantwoordelijkheid is van de verhuurder en de huurder zelf actie moet ondernemen tegen de mensen die dan de overlast veroorzaken. 

Laat ons even inhaken op de situatie waarbij de huurder de huur niet betaalt. Wat doe je hieraan als verhuurder?

In eerste instantie ga je je huurder een rappel sturen, een betaalherinnering, waarbij je erop wijst dat de huur betaald moet worden en ook op tijd betaald dient te worden. Enerzijds doe je dit om je huurder een tweede kans te geven, anderzijds omdat je een herinnering moet kunnen voorleggen aan de vrederechter moest het tot een procedure komen. 

Gebeurt de betaling dan nog steeds niet, dan zal er een procedure bij de vrederechter volgen. Het voordeel is dat dit vrij snel gaat, dat dat laagdrempelig is en dat er in principe op korte termijn een vonnis kan komen. 

Hangen er bepaalde regels vast aan het verzenden van deze betaalherinnering, zoals een wachttermijn? 

Je kan eigenlijk de dag nadat er niet betaald is al een herinnering sturen. Je bent niet verplicht om te wachten. Verder zijn er ook geen bepaalde formaliteiten. De enige voorwaarde is dat er een ontvangstbewijs moet zijn, wat dan in de praktijk betekent dat de betaalherinnering aangetekend zal gebeuren of via mail met een ontvangstbevestiging.

Indien de huurder na deze herinnering niet betaalt, dien je dan nog een herinnering te versturen of mag de procedure meteen opgestart worden? 

Nee, het is niet nodig om nog verschillende herinneringen te blijven sturen. Alleen is het natuurlijk zo dat er meestal geen procedure ingeleid wordt voor 1 maand huurachterstand. Na de eerste maand wordt er wel een rappel gestuurd, maar vaak stapt de verhuurder pas na 2 of 3 maanden naar de rechtbank.

Iets anders dat wij al hebben gezien sinds de energiecrisis is dat woningen niet verwarmd worden. Zijn daar bepaalde zaken die je daarvoor kunt ondernemen als eigenaar? 

In de meeste huurcontracten staat dat je het pand dat je huurt moet onderhouden als een goede huisvader. Dat wil zeggen dat er ook verwarming zal nodig zijn, omdat je onder een bepaalde temperatuur met condens en eventueel schimmelvorming dreigt komen te zitten. Als er dan achteraf discussies ontstaan over deze problemen, is de vraag vaak of het de verantwoordelijkheid is van de huurder of van de verhuurder. Maar het is duidelijk dat een huurder alleszins het pand voldoende moet verwarmen.

Dit legt volgens mij het belang van een goed contract en een plaatsbeschrijving bloot.

Klopt, de meeste huurgeschillen komen niet in het begin maar op het einde van de huurperiode naar boven. Zowel voor de huurder als de verhuurder is een plaatsbeschrijving belangrijk om achteraf huurschade te bewijzen, of net te bewijzen dat het geen huurschade is omdat het al aanwezig was. Het kost een paar honderd euro om een plaatsbeschrijving te laten opstellen, maar het is de investering voor beide partijen zeker waard.

De wet omschrijft bovendien dat we een omstandige plaatsbeschrijving moeten hebben. Kan je dat wat meer toelichten? 

In de praktijk zien we vandaag dat er per ruimte beschreven werd welke gebreken aanwezig zijn. Daarnaast wordt er eigenlijk voornamelijk een heel fotodossier samengesteld om te kunnen toevoegen en dat volstaat dan ook wel om een grondig zicht te hebben op de toestand. Net omdat het zo belangrijk is, zou ik zeggen hoe meer hoe beter. 

Uiteindelijk geef je ook een sleutel af aan iemand om in jouw huis te wonen, wat om een groot kapitaal gaat. Bespaar dus niet op een plaatsbeschrijving en daarin een goede begeleiding, want dat kan toch wel op het einde van de rit een heel groot verschil maken.

Klopt, een contract komt maar uit de kast als er problemen zijn. Als alles vlot verloopt het je het niet nodig, maar dat weet je op voorhand niet. In het beste geval blijft je contract gewoon voor de volledige duur van de overeenkomst in de kast liggen en heb je het nooit meer nodig. Maar als je het nodig hebt, is het maar beter goed in orde.

---

Beluister of bekijk aflevering 26 van Immo Talks via Spotify of YouTube.