Huurgeschillen: hoe vermijd je ze?

Voor Jeroen, advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht, zijn huurgeschillen helaas schering en inslag. Daarom is het zowel als huurder als verhuurder belangrijk om jezelf goed in te dekken. Benieuwd hoe je huurgeschillen vermijdt en aanpakt wanneer het toch zover komt? In dit interview geeft Jeroen een antwoord op al jouw vragen.

Dag Jeroen, als advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht vermoed ik dat jij regelmatig huurgeschillen de revue ziet passeren. Zijn er bepaalde situaties die vaak voorkomen?

De meeste discussies gaan in de eerste plaats over de betaling van de huur. Als dat niet op tijd gebeurt, of zelfs helemaal niet gebeurt, is het logisch dat de verhuurder daar niet mee akkoord gaat. 

Aan de andere kant gebeurt het dan ook wel dat de huurder klachten heeft over het appartement op zichzelf en om die reden soms ook een stuk van de huur niet wil betalen. Het gaat dan vaak over vochtproblemen.

En dan is er een derde situatie die regelmatig voorkomt, zeker in appartementsgebouwen, en dat is overlast van de buren. Dit is een moeilijkere situatie omdat dat eigenlijk niet de verantwoordelijkheid is van de verhuurder en de huurder zelf actie moet ondernemen tegen de mensen die dan de overlast veroorzaken. 

Laat ons even inhaken op de situatie waarbij de huurder de huur niet betaalt. Wat doe je hieraan als verhuurder?

In eerste instantie ga je je huurder een rappel sturen, een betaalherinnering, waarbij je erop wijst dat de huur betaald moet worden en ook op tijd betaald dient te worden. Enerzijds doe je dit om je huurder een tweede kans te geven, anderzijds omdat je een herinnering moet kunnen voorleggen aan de vrederechter moest het tot een procedure komen. 

Gebeurt de betaling dan nog steeds niet, dan zal er een procedure bij de vrederechter volgen. Het voordeel is dat dit vrij snel gaat, dat dat laagdrempelig is en dat er in principe op korte termijn een vonnis kan komen. 

Hangen er bepaalde regels vast aan het verzenden van deze betaalherinnering, zoals een wachttermijn? 

Je kan eigenlijk de dag nadat er niet betaald is al een herinnering sturen. Je bent niet verplicht om te wachten. Verder zijn er ook geen bepaalde formaliteiten. De enige voorwaarde is dat er een ontvangstbewijs moet zijn, wat dan in de praktijk betekent dat de betaalherinnering aangetekend zal gebeuren of via mail met een ontvangstbevestiging.

Indien de huurder na deze herinnering niet betaalt, dien je dan nog een herinnering te versturen of mag de procedure meteen opgestart worden? 

Nee, het is niet nodig om nog verschillende herinneringen te blijven sturen. Alleen is het natuurlijk zo dat er meestal geen procedure ingeleid wordt voor 1 maand huurachterstand. Na de eerste maand wordt er wel een rappel gestuurd, maar vaak stapt de verhuurder pas na 2 of 3 maanden naar de rechtbank.

Iets anders dat wij al hebben gezien sinds de energiecrisis is dat woningen niet verwarmd worden. Zijn daar bepaalde zaken die je daarvoor kunt ondernemen als eigenaar? 

In de meeste huurcontracten staat dat je het pand dat je huurt moet onderhouden als een goede huisvader. Dat wil zeggen dat er ook verwarming zal nodig zijn, omdat je onder een bepaalde temperatuur met condens en eventueel schimmelvorming dreigt komen te zitten. Als er dan achteraf discussies ontstaan over deze problemen, is de vraag vaak of het de verantwoordelijkheid is van de huurder of van de verhuurder. Maar het is duidelijk dat een huurder alleszins het pand voldoende moet verwarmen.

Dit legt volgens mij het belang van een goed contract en een plaatsbeschrijving bloot.

Klopt, de meeste huurgeschillen komen niet in het begin maar op het einde van de huurperiode naar boven. Zowel voor de huurder als de verhuurder is een plaatsbeschrijving belangrijk om achteraf huurschade te bewijzen, of net te bewijzen dat het geen huurschade is omdat het al aanwezig was. Het kost een paar honderd euro om een plaatsbeschrijving te laten opstellen, maar het is de investering voor beide partijen zeker waard.

De wet omschrijft bovendien dat we een omstandige plaatsbeschrijving moeten hebben. Kan je dat wat meer toelichten? 

In de praktijk zien we vandaag dat er per ruimte beschreven werd welke gebreken aanwezig zijn. Daarnaast wordt er eigenlijk voornamelijk een heel fotodossier samengesteld om te kunnen toevoegen en dat volstaat dan ook wel om een grondig zicht te hebben op de toestand. Net omdat het zo belangrijk is, zou ik zeggen hoe meer hoe beter. 

Uiteindelijk geef je ook een sleutel af aan iemand om in jouw huis te wonen, wat om een groot kapitaal gaat. Bespaar dus niet op een plaatsbeschrijving en daarin een goede begeleiding, want dat kan toch wel op het einde van de rit een heel groot verschil maken.

Klopt, een contract komt maar uit de kast als er problemen zijn. Als alles vlot verloopt het je het niet nodig, maar dat weet je op voorhand niet. In het beste geval blijft je contract gewoon voor de volledige duur van de overeenkomst in de kast liggen en heb je het nooit meer nodig. Maar als je het nodig hebt, is het maar beter goed in orde.

Beluister of bekijk aflevering 26 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

3 redenen om te verhuren via een rentmeester

Vaak laten mensen de kans om te investeren in vastgoed links liggen omdat alles wat erbij komt kijken hen afschrikt. Wat ze niet weten, is dat ze zich hierin kunnen laten ondersteunen door een rentmeester. Maar wat doet een rentmeester precies? En wat zijn de voordelen van zo’n rentmeester? 

Wat is een rentmeester?

Voor we dieper ingaan op de 3 belangrijkste redenen om vastgoed te verhuren via een rentmeester, is het belangrijk om te weten wat een rentmeester precies is.

Een rentmeester zorgt voor het professioneel beheer van jouw eigendom. In tegenstelling tot een syndicus, die zich richt op het beheer van gemeenschappelijke delen binnen een gebouwencomplex, neemt een rentmeester het beheer van individuele units op zich.

Minder administratieve rompslomp

Bij het verhuren van vastgoed komt heel wat kijken. Van het vinden van geschikte huurders, tot het opstellen van huurovereenkomsten, het innen van huur, en het oplossen van eventuele problemen die tijdens de huurperiode kunnen ontstaan. 

Als je een rentmeester inschakelt, hoef je je hier niet meer mee bezig te houden. Hij zorgt ervoor dat je administratief met alles in orde bent en bespaart je bovendien heel wat tijd.

Optimalisatie van je rendement

Je belegt natuurlijk in vastgoed omdat je hier een bepaald rendement mee wil behalen. Door te verhuren via een rentmeester kan je dat rendement maximaliseren op verschillende manieren.

Om te beginnen zorgt het professionele beheer van de rentmeester ervoor dat huurders tijdig betalen en dat eventuele leegstand tot een minimum wordt beperkt. Dit resulteert in een stabiele en consistente inkomstenstroom.

Daarnaast kunnen rentmeesters ook advies geven over strategische beslissingen met betrekking tot vastgoedbeheer, zoals wanneer het tijd is om te verkopen, welke onderhoudswerken moeten worden uitgevoerd, en hoe financiële buffers kunnen worden aangelegd voor toekomstige investeringen.

Efficiënte en open communicatie

Je mag erop rekenen dat een rentmeester zowel met jou, de verhuurder, als met jouw huurders zorgt voor efficiënte en open communicatie. Zo ontvang je op regelmatige basis een rapport met genomen acties, gemaakte kosten, huurinkomsten en eventuele problemen die zijn ontstaan tijdens de huurperiode. 

Een rentmeester is niet verplicht, maar als je geen zin hebt in het administratie aspect van je verhuurdossiers kan dit zeker een antwoord bieden en de stap naar investeren in vastgoed verkleinen. 

Wil je de mogelijkheid om een rentmeester in te schakelen verder verkennen? Neem dan vrijblijvend contact op om samen jouw situatie te bekijken.

Beluister of bekijk aflevering 24 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

De kredietmarkt anno 2024: een gesprek met Sharon Symons

Dat de kredietmarkt er een turbulent jaar heeft opzitten, is zeker. Maar hoe staat die markt er vandaag voor? Blijven de rentevoeten stijgen, of zien we een andere trend? Dat bespreek ik met Sharon Symons, een doorgewinterde expert met meer dan 20 jaar ervaring in de banksector. 

De huidige trends op de kredietmarkt

Als we iets met zekerheid kunnen zeggen, dan is het wel dat de markt snel verandert. Wat zijn volgens jou op dit moment de meest opvallende ontwikkelingen?

Volgens een artikel dat op 23 oktober in Trends verscheen, daalde het aantal verstrekte hypotheken met 29% in het derde kwartaal in vergelijking met het jaar ervoor. Dat is het laagste niveau in 20 jaar. De oorzaak hiervan is tweeledig. Enerzijds heeft dit te maken met de hoge rentevoeten, anderzijds met een afnemend consumentenvertrouwen. 

Wat mij daar opvalt is dat het gemiddeld kredietbedrag tot nu toe wel stabiel blijft. Dat komt wellicht doordat een gemiddelde aankoopprijs van een woning nog steeds quasi hetzelfde is. Er is zelfs nog een lichte stijging te zien, maar die is veel minder spectaculair dan de afgelopen jaren.

Impact van rentevoeten

Je geeft aan dat de rentevoeten een cruciale rol spelen in de vastgoedmarkt. Kun je ons meer vertellen over de huidige situatie en de impact ervan?

Laten we eerst definiëren wat rente is. Rente is eigenlijk een risicopremie die je betaalt op kapitaal. Banken baseren hun rentetarieven op de 10-jarige staatsobligatierente (OLO). Elke bank heeft een actuariële afdeling die kijkt naar de 10-jarige OLO en daar de kosten van de bank bij optelt. Vervolgens wordt per dossier het risico beoordeeld en wordt er een individueel tarief vastgesteld. 

Sinds januari 2022 zien we een gestage stijging van de OLO op 10 jaar. Vandaag staat deze op 2,51%. Dit is lager dan het hoogtepunt in oktober, toen deze rond de 3,6% lag. Dus momenteel zien we dat de rentevoeten dalen omdat de OLO is gedaald.

Is een herfinanciering vandaag interessant?

Door de rentevoeten die stilaan dalen, overwegen veel mensen een herfinanciering. Is dit een interessante keuze?

Herfinanciering kan zeker aantrekkelijk lijken bij lagere rentetarieven, maar het is belangrijk om de kosten en voorwaarden in overweging te nemen. Zo betaal je bij een herfinanciering drie maanden wederbeleggingsvergoeding, wat betekent dat je het bedrag aan rente dat je normaal gesproken in die maand zou betalen vermenigvuldigt met drie. 

Daarnaast moet je opnieuw dossierkosten betalen en zal de bank jou niet op dezelfde manier behandelen als een nieuwe klant. Voor een interne herfinanciering zullen ze extra kosten in rekening brengen, meestal 0,5-0,7% bovenop het tarief voor je krediet. De algemene regel is dat het verschil minstens een vol procentpunt moet zijn voordat een herfinanciering interessant is.

De toekomst van de kredietmarkt

Tot slot, wat zijn jouw gedachten over de toekomst van de vastgoedmarkt en rentetarieven? Zie je een trend naar stabilisatie of verwacht je verdere schommelingen? Durf je hier een uitspraak over te doen?

Het is moeilijk om concrete voorspellingen te doen gezien de vele variabelen en externe invloeden. Bovendien is veel perceptie vandaag de dag. We komen namelijk uit een periode waarin de rentevoeten kunstmatig laag zijn gehouden. Daardoor voelen rentevoeten van 3, 4 of 5% bijna onrechtvaardig aan. Maar als we dit vergelijken met de jaren 70 of 80, de periode waarin mijn ouders een huis hebben gekocht, zaten we toen met een rentevoet van 12%. 

Dat gezegd zijnde lijken we wel een trend naar stabilisatie te zien na jaren van sterke schommelingen. Uiteraard kan dit snel veranderen, dus we houden de vinger aan de pols.

Beluister of bekijk aflevering 22 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Verborgen gebreken: hoe ga je ermee om?

Wanneer je voor het eerst een woning gaat kopen, word je door je omgeving vaak gewaarschuwd voor verborgen gebreken. Maar hoe let je hier precies op en wat doe je als je er toch mee geconfronteerd wordt? Ik vroeg het aan Jeroen Pinoy van Alexius Advocaten, gespecialiseerd in vastgoed- en ondernemingsrecht.

Dag Jeroen, er wordt in de volksmond vaak gezegd dat je moet oppassen voor verborgen gebreken, maar wat zijn dat nu eigenlijk juist? Wat valt daar allemaal onder? 

Een verborgen gebrek is – zoals de naam al doet vermoeden – een gebrek aan de woning of iets dat het onroerend goed ongeschikt maakt voor het gebruik waarvoor de koper het wou gebruiken. Dat kan een objectief gebrek zijn, zoals waterinfiltraties, maar soms ook subjectief. De koper kan aan de verkoper specifiek meegedeeld hebben dat hij een specifiek gebruik wou voor dat pand, wat dan achteraf onmogelijk blijkt omwille van gebreken die verborgen waren. 

Belangrijk bij zo’n verborgen gebrek is dat het gebrek voor een normale, zorgvuldige koper, die een bezoek brengt en ter plaatse kan rondkijken, niet zichtbaar is. Ook belangrijk is dat het gebrek ook al moet aanwezig zijn op het ogenblik van de verkoop. Het mag niet achteraf ontstaan zijn. 

Zijn er bepaalde verborgen gebreken waar je vaak mee in aanraking komt? 

Heel dikwijls gaat het over waterinfiltraties, hetzij door het dak of de muren, hetzij opstijgend vocht. Dat zijn zaken die heel frequent voorkomen. In appartementsgebouwen is akoestische isolatie een tweede probleem dat vaak voorkomt, samen met geurhinder.

Dus laatste heeft vaak te maken met gebreken in de riolering, iets wat men op een ogenblik van een plaatsbezoek vaak niet zal ruiken als de weersomstandigheden er op dat moment gunstig zijn of als men de vensters open zet.

Hoe kunnen kopers voorzichtig zijn en die gebreken identificeren tijdens het aankoopproces? 

Als koper is het belangrijk dat je aandachtig rondkijkt en anderzijds ook uitdrukkelijk aan de verkoper meedeelt wat jouw plannen zijn met het pand. Als het natuurlijk gewoon een woning is om in te gaan wonen is dat niet zo relevant, maar als je van plan bent om verbouwingen te doen, is het misschien wel belangrijk om dat ook aan de verkoper mee te delen en specifiek te vragen of er zich daarbij eventueel problemen zouden voordoen. Uiteraard staat dit dan los van eventuele vergunningen die nodig zouden zijn, want dat kan de koper niet altijd weten.

Zijn er bepaalde verplichtingen voor de verkoper tijdens het aankoopproces? 

In principe moet een verkoper uiteraard te goeder trouw zijn. Dat wil zeggen dat hij, als er sprake is van gebreken waarmee hij bekend is, die ook meedeelt. Dan is het ook nuttig om dit in de akte en compromis te laten opnemen, zodat achteraf duidelijk is dat de koper op de hoogte was en dat het dus niet om een verborgen gebrek gaat.

Stel: je hebt een huis gekocht, de akte is verleden, je bent verhuisd en plots stel je een gebrek vast. Hoe ga je hiermee om? 

Het is belangrijk dat je in de eerste plaats contact opneemt met de verkoper om dat te melden en om dan te kijken welke oplossing daarvoor voorzien kan worden. Je kan dit telefonisch doen, maar ik zou aanraden om dit ook altijd schriftelijk te doen door dit bijvoorbeeld te bevestigen vie mail. Als er dan reactie komt op de mail of er is een ontvangstbevestiging, is dat voldoende.

Lopen er termijnen voor die verborgen gebreken? 

De algemene verjaringstermijn is tien jaar, maar in de wet staat geformuleerd dat er binnen een korte termijn na het ontdekken van het gebrek in actie komen moet worden. Dan kan je je natuurlijk afvragen wat die korte termijn precies betekent. In het algemeen raad ik ten laatste een maand of drie na het vaststellen van het verborgen gebrek actie te ondernemen. 

Hoe wordt bepaald wie verantwoordelijk is voor het verborgen gebrek? 

Het ideale scenario is dat er tussen de verkoper en de koper een akkoord is, waarbij de verkoper toegeeft dat het gebrek aanwezig was en hij dit gaat oplossen. Als er een discussie is, zal een deskundige de vaststelling moeten doen.

Kan je nog enkele tips meegeven aan kopers en verkopers over verborgen gebreken?

Voor de koper komt het erop aan om goed uit te kijken voor de aankoop of er geen gebreken op te merken zijn. Als er toch iets zou zijn, is het een kwestie van zo snel mogelijk handelen.

De verkoper zou ik aanraden om altijd eerlijk te zijn. Dat komt de verkoopprijs niet ten goede, maar het zal wel vermijden dat er achteraf procedures gevoerd worden die uiteraard ook veel geld kosten.

Beluister of bekijk aflevering 20 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Vastgoedregelgeving: wat moet je weten?

Van registratierecht tot renovatieplicht en het btw-stelsel, er komen heel wat regeltjes kijken bij het aankopen of verkopen van een woning. Om duidelijkheid te scheppen over de huidige vastgoedregelgeving, nodigde ik notarieel jurist Benny Verstraeten uit.

Dag Benny. De vastgoedmarkt is aan het veranderen en dat zie jij als notarieel jurist natuurlijk heel goed aan het aantal dossiers dat binnenkomt. Wat merk jij de laatste maanden op?

Wij ondervinden geen vermindering in het aantal dossiers, integendeel. Dat komt misschien omdat wij een iets ouder cliënteel hebben dat minder moet lenen om iets aan te kopen, maar toch moeten we constateren dat er zelfs een stijging zit in het aantal dossiers. Het aantal hypothecaire kredieten dat wordt afgesloten daalt wel en ik merk ook dat er steeds minder jonge mensen in de mogelijkheid zijn om iets aan te kopen.

Heb je hier een verklaring voor, los van de stijgende rentevoeten?

Ik denk dat dit sterk afhankelijk is van de regio waar iets aangekocht wordt. Er zijn bijvoorbeeld centrumsteden waar de prijzen erg gestegen zijn, waaronder Mechelen, wat het moeilijker maakt om iets te vinden met een beperkt budget. En dan hebben we natuurlijk ook de huidige renovatieverplichtingen die voor extra kosten zorgen.

Kan je die renovatieplicht wat verder toelichten?

Het is al lang een vereiste om bij de verkoop van een woning een energiecertificaat voor te leggen. Dit was eerst puur informatief, maar nu is het verplicht om binnen de 5 jaar na de aankoop bepaalde renovatiewerken uit te voeren om minstens aan de score D te voldoen.

Zien jullie veel woningen waar die renovatieplicht van toepassing is?

Zeker en vast. Toch valt het op dat de jongeren die de mogelijkheid hebben om een woning te kopen weinig belang hechten aan die normen. Het is al zo moeilijk om een huis te vinden binnen hun budget dat ze al blij zijn dat ze iets kunnen kopen. En met die renovatie zullen ze achteraf wel omgaan, meestal door dit stapsgewijs te doen, verspreid over de 5 jaar die ze hebben.

Daarnaast zijn er ook nieuwe registratietarieven. Kan je daar even dieper op ingaan?

Sinds 1 januari 2022 kunnen kopers die hun eerste woning kopen genieten van 3% registratierechten in Vlaanderen. Enkele jaren geleden was dat nog 7%. Dat heeft als gevolg dat mensen meer budget over hebben om te spenderen aan de woning zelf. Als je natuurlijk rekening moet houden met die renovatieverplichting, levert dat minder voordeel op dan je oorspronkelijk verwacht had.

Als je je woning verkoopt en je koopt een nieuwe woning aan, kan je dan ook van die 3% registratierechten genieten?

Ofwel betaal je dan 3% registratierechten, ofwel kies je ervoor om 6% te betalen en mag je de registratierechten die je bij je eerste woning betaald hebt in mindering brengen. Dat is een maatregel die tot 31 december 2023 geldt, daarna wordt dit afgeschaft. Vanaf dan is het gewoon aan 3%.

Je kan in uitzonderlijke gevallen ook nog genieten van een ⅗ teruggave, klopt?

Klopt, als je de woning binnen de 2 jaar na het verlijden van de akte opnieuw verkoopt kan je ⅗ van de registratierechten recupereren. Hiervoor neem je wel best contact op met je notaris, want er hangen wat regeltjes aan vast. 

Een ander element dat belangrijk is om nog even bij stil te staan is het btw-stelsel. Kan je dit eens uitleggen?

Voor een nieuwbouwwoning betaal je geen registratierechten, maar normaal 21% btw. Als dit verkocht wordt door een particulier, geldt die 21% zowel op de grond als de contructiewaarde. Als je aankoopt van een projectontwikkelaar, kan er een onderscheid gemaakt worden tussen grond en constructiewaarde. Op de grond ben je dan registratierechten verschuldigd van 12%, ongeacht of het je eigen woning is of niet, en op de constructiewaarde betaal je btw. 

In sommige gevallen betaal je ook slechts 6% btw. Hoe zit dat juist?

Eerst en vooral heb je de renovatiemogelijkheden waarbij je kan genieten van 6% btw als je woning een bepaalde ouderdom heeft. Dit heeft dan niets te maken met nieuwbouwwoningen. 

Anderzijds geldt er ook bij afbraak en heropbouw 6% btw, waaraan wel enkele technische regels verbonden zijn. De bedoeling daarachter is vooral om in kernsteden de woningbouw te stimuleren zonder nieuwbouw te stimuleren wegens gebrek aan plaats. 

Er is sprake om dit opnieuw te veranderen. Wat vind jij hiervan?

Er zou inderdaad sprake zijn van een verhoging naar 9%. Dit begrijp ik niet goed, want men wil enerzijds stimuleren om een woning te kopen door de registratierechten te verlagen naar 3%, maar anderzijds remt men dit af door de btw misschien naar 9% te verhogen. Erg tegenstrijdig dus. 

Kort samengevat blijft het vastgoedlandschap altijd in beweging. Wil jij op de hoogte blijven? Abonneer je dan zeker op mijn podcast via Spotify, YouTube of Apple Podcasts.

Beluister of bekijk aflevering 18 van Immo Talks via Spotify of YouTube.