De 5 meestgestelde vragen aan een syndicus

De 5 meestgestelde vragen aan een syndicus

Wie ervoor kiest om een appartement te kopen, zal te maken krijgen met een syndicus. Alleen weten weinig mensen wat een syndicus precies is en waarvoor ze op hem kunnen rekenen. Laten we daarom eens kijken naar de 5 vragen die het meest gesteld worden over en aan een syndicus!

Wat is een syndicus?

Een syndicus is verantwoordelijk voor het beheer van de mede-eigendom in een gebouw. Maar wat houdt mede-eigendom precies in? Mede-eigendom omvat alle gemeenschappelijke delen van een gebouw, zoals de trappenhal, liften, daken en muren, die gedeeld worden door alle eigenaars van de appartementen.

Wat zijn de taken van een syndicus?

Een syndicus is van alle markten thuis, want zijn rol heeft zowel juridische, administratieve en technische aspecten. Onder het administratief beheer valt onder meer het bijhouden van de boekhouding en het organiseren van algemene vergaderingen. Technisch beheer houdt in dat de syndicus ervoor zorgt dat het gebouw goed onderhouden wordt en dat eventuele werkzaamheden worden uitgevoerd. Juridisch gezien vertegenwoordigt de syndicus de vereniging van mede-eigenaars en zorgt ervoor dat alle regels worden nageleefd. Daarnaast fungeert de syndicus ook als tussenpersoon, tussen de eigenaren onderling maar ook tussen de eigenaren en leveranciers. 

Hoe stel je een syndicus aan?

In de meeste gevallen wordt de syndicus gekozen tijdens de algemene vergadering van de mede-eigenaars, waarbij de meerderheid beslist. Soms wordt de syndicus echter al aangesteld door de bouwpromotor bij nieuwbouwprojecten, of door een vrederechter wanneer er onenigheid is tussen de mede-eigenaars. Dit is natuurlijk eerder de uitzondering dan de regel.

Ook belangrijk om weten is dat een syndicus voor maximaal 3 jaar aangesteld kan worden. Daarna moet de syndicus opnieuw verkozen worden tijdens de algemene vergadering. 

Hoe verdeel je de kosten in een appartementsgebouw?

De kosten worden doorgaans verdeeld op basis van verdeelsleutels, die zijn vastgelegd in de basisakte van het gebouw. Deze verdeelsleutels bepalen hoeveel elke eigenaar moet bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten, op basis van bijvoorbeeld het aantal aandelen dat ze bezitten.

Stel dat het gaat om een appartementsgebouw gaat met 10 appartementen en 1000 aandelen, dan zou het kunnen dat elk appartement 100 aandelen bezit en alle kosten netjes door 10 gedeeld worden. In de praktijk zal dit echter zelden voorkomen, aangezien meestal niet alle appartementen even groot zijn. Zo zal het ene appartement misschien 150 aandelen hebben en het andere slechts 75. 

Wat als je je appartement wil verkopen?

Naast de standaard stappen die je zou nemen bij de verkoop van een woning, moet je ook de syndicus informeren. De syndicus moet bepaalde informatie verstrekken aan de koper, zoals de bedragen van het werkkapitaal en het reservekapitaal, eventuele achterstallige betalingen en gerechtelijke procedures die van invloed kunnen zijn op de mede-eigendom.


Beluister of bekijk aflevering 26 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Huurgeschillen: hoe vermijd je ze?

Huurgeschillen: hoe vermijd je ze?

Voor Jeroen, advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht, zijn huurgeschillen helaas schering en inslag. Daarom is het zowel als huurder als verhuurder belangrijk om jezelf goed in te dekken. Benieuwd hoe je huurgeschillen vermijdt en aanpakt wanneer het toch zover komt? In dit interview geeft Jeroen een antwoord op al jouw vragen.

Dag Jeroen, als advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht vermoed ik dat jij regelmatig huurgeschillen de revue ziet passeren. Zijn er bepaalde situaties die vaak voorkomen?

De meeste discussies gaan in de eerste plaats over de betaling van de huur. Als dat niet op tijd gebeurt, of zelfs helemaal niet gebeurt, is het logisch dat de verhuurder daar niet mee akkoord gaat. 

Aan de andere kant gebeurt het dan ook wel dat de huurder klachten heeft over het appartement op zichzelf en om die reden soms ook een stuk van de huur niet wil betalen. Het gaat dan vaak over vochtproblemen.

En dan is er een derde situatie die regelmatig voorkomt, zeker in appartementsgebouwen, en dat is overlast van de buren. Dit is een moeilijkere situatie omdat dat eigenlijk niet de verantwoordelijkheid is van de verhuurder en de huurder zelf actie moet ondernemen tegen de mensen die dan de overlast veroorzaken. 

Laat ons even inhaken op de situatie waarbij de huurder de huur niet betaalt. Wat doe je hieraan als verhuurder?

In eerste instantie ga je je huurder een rappel sturen, een betaalherinnering, waarbij je erop wijst dat de huur betaald moet worden en ook op tijd betaald dient te worden. Enerzijds doe je dit om je huurder een tweede kans te geven, anderzijds omdat je een herinnering moet kunnen voorleggen aan de vrederechter moest het tot een procedure komen. 

Gebeurt de betaling dan nog steeds niet, dan zal er een procedure bij de vrederechter volgen. Het voordeel is dat dit vrij snel gaat, dat dat laagdrempelig is en dat er in principe op korte termijn een vonnis kan komen. 

Hangen er bepaalde regels vast aan het verzenden van deze betaalherinnering, zoals een wachttermijn? 

Je kan eigenlijk de dag nadat er niet betaald is al een herinnering sturen. Je bent niet verplicht om te wachten. Verder zijn er ook geen bepaalde formaliteiten. De enige voorwaarde is dat er een ontvangstbewijs moet zijn, wat dan in de praktijk betekent dat de betaalherinnering aangetekend zal gebeuren of via mail met een ontvangstbevestiging.

Indien de huurder na deze herinnering niet betaalt, dien je dan nog een herinnering te versturen of mag de procedure meteen opgestart worden? 

Nee, het is niet nodig om nog verschillende herinneringen te blijven sturen. Alleen is het natuurlijk zo dat er meestal geen procedure ingeleid wordt voor 1 maand huurachterstand. Na de eerste maand wordt er wel een rappel gestuurd, maar vaak stapt de verhuurder pas na 2 of 3 maanden naar de rechtbank.

Iets anders dat wij al hebben gezien sinds de energiecrisis is dat woningen niet verwarmd worden. Zijn daar bepaalde zaken die je daarvoor kunt ondernemen als eigenaar? 

In de meeste huurcontracten staat dat je het pand dat je huurt moet onderhouden als een goede huisvader. Dat wil zeggen dat er ook verwarming zal nodig zijn, omdat je onder een bepaalde temperatuur met condens en eventueel schimmelvorming dreigt komen te zitten. Als er dan achteraf discussies ontstaan over deze problemen, is de vraag vaak of het de verantwoordelijkheid is van de huurder of van de verhuurder. Maar het is duidelijk dat een huurder alleszins het pand voldoende moet verwarmen.

Dit legt volgens mij het belang van een goed contract en een plaatsbeschrijving bloot.

Klopt, de meeste huurgeschillen komen niet in het begin maar op het einde van de huurperiode naar boven. Zowel voor de huurder als de verhuurder is een plaatsbeschrijving belangrijk om achteraf huurschade te bewijzen, of net te bewijzen dat het geen huurschade is omdat het al aanwezig was. Het kost een paar honderd euro om een plaatsbeschrijving te laten opstellen, maar het is de investering voor beide partijen zeker waard.

De wet omschrijft bovendien dat we een omstandige plaatsbeschrijving moeten hebben. Kan je dat wat meer toelichten? 

In de praktijk zien we vandaag dat er per ruimte beschreven werd welke gebreken aanwezig zijn. Daarnaast wordt er eigenlijk voornamelijk een heel fotodossier samengesteld om te kunnen toevoegen en dat volstaat dan ook wel om een grondig zicht te hebben op de toestand. Net omdat het zo belangrijk is, zou ik zeggen hoe meer hoe beter. 

Uiteindelijk geef je ook een sleutel af aan iemand om in jouw huis te wonen, wat om een groot kapitaal gaat. Bespaar dus niet op een plaatsbeschrijving en daarin een goede begeleiding, want dat kan toch wel op het einde van de rit een heel groot verschil maken.

Klopt, een contract komt maar uit de kast als er problemen zijn. Als alles vlot verloopt het je het niet nodig, maar dat weet je op voorhand niet. In het beste geval blijft je contract gewoon voor de volledige duur van de overeenkomst in de kast liggen en heb je het nooit meer nodig. Maar als je het nodig hebt, is het maar beter goed in orde.


Beluister of bekijk aflevering 26 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Een eerste huis kopen: alle bijkomende kosten op een rijtje

Een eerste huis kopen: alle bijkomende kosten op een rijtje

Een huis kopen is duurder dan de aankoopprijs. Er komen namelijk altijd enkele bijkomende kosten bij. Aan welke kosten mag jij je verwachten als je je eerste huis koopt? En hoeveel bedragen die kosten? In dit artikel zetten we alles op een rijtje.

Registratierechten

In België betaal je registratierechten. Dat is de belasting op de aankoop van je woning. Momenteel betaal je 3% registratierechten op de aankoop van je eerste woning, op voorwaarde dat je er zelf gaat wonen. Voor alle volgende woningen betaal je 12%. 

Notariskosten

Na de aankoop moet de woning geregistreerd worden als jouw eigendom via een notariële akte. Deze akte wordt opgesteld door een notaris en gaat gepaard met verschillende administratieve taken en het verkrijgen van nodige attesten en documenten. Uiteraard dient de notaris hiervoor betaald te worden. 

Hypotheekkosten

Bij het afsluiten van een krediet voor de financiering van de woning komen ook hypotheekkosten kijken. De kredietverstrekker neemt namelijk een hypothecaire waarborg op het onroerend goed als garantie voor de lening en rekent je ook dossierkosten aan om alles in orde te brengen. 

Bovenop de aankoopprijs mag je dus in totaal rekenen op 7 à 8% extra kosten voor je enige, eigen woning. Dat betekent dat als je een woning van €350.000 aankoopt, je mag rekenen op ongeveer €28.000 kosten. Het is belangrijk om te weten dat deze kosten nooit mee ontleend kunnen worden bij de bank. Dit bedrag moet je dus zelf gespaard hebben.


Beluister of bekijk aflevering 25 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

3 redenen om te verhuren via een rentmeester

3 redenen om te verhuren via een rentmeester

Vaak laten mensen de kans om te investeren in vastgoed links liggen omdat alles wat erbij komt kijken hen afschrikt. Wat ze niet weten, is dat ze zich hierin kunnen laten ondersteunen door een rentmeester. Maar wat doet een rentmeester precies? En wat zijn de voordelen van zo’n rentmeester? 

Wat is een rentmeester?

Voor we dieper ingaan op de 3 belangrijkste redenen om vastgoed te verhuren via een rentmeester, is het belangrijk om te weten wat een rentmeester precies is.

Een rentmeester zorgt voor het professioneel beheer van jouw eigendom. In tegenstelling tot een syndicus, die zich richt op het beheer van gemeenschappelijke delen binnen een gebouwencomplex, neemt een rentmeester het beheer van individuele units op zich.

Minder administratieve rompslomp

Bij het verhuren van vastgoed komt heel wat kijken. Van het vinden van geschikte huurders, tot het opstellen van huurovereenkomsten, het innen van huur, en het oplossen van eventuele problemen die tijdens de huurperiode kunnen ontstaan. 

Als je een rentmeester inschakelt, hoef je je hier niet meer mee bezig te houden. Hij zorgt ervoor dat je administratief met alles in orde bent en bespaart je bovendien heel wat tijd.

Optimalisatie van je rendement

Je belegt natuurlijk in vastgoed omdat je hier een bepaald rendement mee wil behalen. Door te verhuren via een rentmeester kan je dat rendement maximaliseren op verschillende manieren.

Om te beginnen zorgt het professionele beheer van de rentmeester ervoor dat huurders tijdig betalen en dat eventuele leegstand tot een minimum wordt beperkt. Dit resulteert in een stabiele en consistente inkomstenstroom.

Daarnaast kunnen rentmeesters ook advies geven over strategische beslissingen met betrekking tot vastgoedbeheer, zoals wanneer het tijd is om te verkopen, welke onderhoudswerken moeten worden uitgevoerd, en hoe financiële buffers kunnen worden aangelegd voor toekomstige investeringen.

Efficiënte en open communicatie

Je mag erop rekenen dat een rentmeester zowel met jou, de verhuurder, als met jouw huurders zorgt voor efficiënte en open communicatie. Zo ontvang je op regelmatige basis een rapport met genomen acties, gemaakte kosten, huurinkomsten en eventuele problemen die zijn ontstaan tijdens de huurperiode. 

Een rentmeester is niet verplicht, maar als je geen zin hebt in het administratie aspect van je verhuurdossiers kan dit zeker een antwoord bieden en de stap naar investeren in vastgoed verkleinen. 

Wil je de mogelijkheid om een rentmeester in te schakelen verder verkennen? Neem dan vrijblijvend contact op om samen jouw situatie te bekijken.


Beluister of bekijk aflevering 24 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Wat is een erfdienstbaarheid?

Wat is een erfdienstbaarheid?

Erfdienstbaarheid is een onderwerp dat we vaak tegenkomen binnen vastgoed, maar toch niet altijd even goed begrijpen. Toch is het belangrijk om hierin een beetje thuis te zijn en te weten met welke erfdienstbaarheden je te maken kan krijgen, want meer dan eens leiden ze tot verrassingen of discussies tussen nieuwe buren. Daarom stelde ik de belangrijkste vragen aan Jeroen Pinoy van Alexius Advocaten, gespecialiseerd in vastgoed- en ondernemingsrecht.

Laten we beginnen met de basis: wat is een erfdienstbaarheid eigenlijk?

Erfdienstbaarheden zijn lasten die op een stuk grond rusten, ten gunste van een ander stuk grond, zoals vastgelegd in de wet. Deze lasten kunnen verschillende vormen aannemen, van het recht van overgang tot waterafvoer en zelfs uitzichtregelingen. Het belangrijkste aspect is dat erfdienstbaarheden verbonden zijn aan het onroerend goed zelf en niet aan de persoon van de eigenaar, wat betekent dat ze overgaan bij verkoop.

Dat verheldert al veel, Jeroen. Kun je ons nog wat voorbeelden geven van erfdienstbaarheden?

Zeker, naast het recht van overgang zien we vaak waterafvoerregelingen, uitzichtrechten en zelfs overbouw in stedelijke gebieden. In landelijke gebieden gaat het vaak om het recht van uitweg. De aard van erfdienstbaarheden hangt vaak af van de locatie en de behoeften van de betrokken partijen.

Hoe ontstaan erfdienstbaarheden eigenlijk?

Er zijn verschillende manieren waarop erfdienstbaarheden kunnen ontstaan, waaronder verjaring. Verjaring treedt op wanneer een erfdienstbaarheid gedurende een bepaalde periode onbetwist blijft bestaan. Als er bijvoorbeeld al 30 jaar duidelijk ergens een weg is waar mensen over kunnen passeren en niemand heeft daar in die periode tegen geprotesteerd, dan ontstaat er een erfdienstbaarheid door verjaring.

Een tweede vorm van ontstaan is door de wet, meer bepaald met betrekking tot het recht van uitweg. Als een perceel ingesloten is, dan heeft de eigenaar van dat perceel, die anders niet tot aan de openbare weg geraakt, sowieso recht om daar een uitweg te bekomen. De vorm, of langs waar dat dan moet gebeuren, is een andere discussie.

En hoe kunnen erfdienstbaarheden worden beëindigd?

Er zijn diverse manieren om een erfdienstbaarheid te beëindigen, waaronder bevrijdende verjaring, overeenkomsten tussen partijen en juridische procedures. Bij verjaring zien we het omgekeerde van de verkrijgende verjaring. Wanneer er gedurende een bepaalde periode geen gebruik wordt gemaakt van een erfdienstbaarheid, stopt die ook. 

Daarnaast is het natuurlijk zo als een erfdienstbaarheid elk nut verloren heeft, dat zij ook kan eindigen. Maar dat is een vorm van beëindiging die we eigenlijk zelden of nooit tegenkomen om de simpele reden dat ook een mogelijk toekomstig nut nog voldoende is om een erfdienstbaarheid te kunnen blijven gebruiken.

En dan zijn er natuurlijk afspraken tussen de partijen. Als de twee partijen overeenkomen dat de erfdienstbaarheid stopt, dan kan dat. Er is ook een partij die eenzijdig afstand kan doen van een erfdienstbaarheid, maar ook dat komt niet vaak voor. 

Stel dat je niet akkoord bent met een bepaalde erfdienstbaarheid of het gebruik ervan, wat kan je dan doen?

Wel, de discussies die daarover ontstaan gaan vaak niet zozeer over de vraag of er al dan niet een erfdienstbaarheid is, want over het algemeen is dat in een akte opgenomen, maar eerder over de vraag hoe ver die erfdienstbaarheid gaat. Zo hadden we een situatie waarbij er recht van overgang was over een bepaald perceel, maar waar er plots zeven woningen kwamen te staan in plaats van één. Daar was de eigenaar het niet mee eens, waardoor dit uiteindelijk tot in de rechtbank is geraakt. 

Het lijkt erop dat er veel te overwegen valt als het gaat om erfdienstbaarheden. Heb je nog advies voor mensen die hiermee te maken krijgen?

Het is essentieel om bij de aankoop van onroerend goed goed op de hoogte te zijn van eventuele erfdienstbaarheden. Het raadplegen van een professional, zoals een vastgoedmakelaar of een advocaat, kan helpen om mogelijke geschillen te voorkomen. Daarnaast is het belangrijk om alle juridische aspecten grondig te onderzoeken en vragen te stellen aan de verkoper om verrassingen te voorkomen.


Beluister of bekijk aflevering 23 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

De kredietmarkt anno 2024: een gesprek met Sharon Symons

De kredietmarkt anno 2024: een gesprek met Sharon Symons

Dat de kredietmarkt er een turbulent jaar heeft opzitten, is zeker. Maar hoe staat die markt er vandaag voor? Blijven de rentevoeten stijgen, of zien we een andere trend? Dat bespreek ik met Sharon Symons, een doorgewinterde expert met meer dan 20 jaar ervaring in de banksector. 

De huidige trends op de kredietmarkt

Als we iets met zekerheid kunnen zeggen, dan is het wel dat de markt snel verandert. Wat zijn volgens jou op dit moment de meest opvallende ontwikkelingen?

Volgens een artikel dat op 23 oktober in Trends verscheen, daalde het aantal verstrekte hypotheken met 29% in het derde kwartaal in vergelijking met het jaar ervoor. Dat is het laagste niveau in 20 jaar. De oorzaak hiervan is tweeledig. Enerzijds heeft dit te maken met de hoge rentevoeten, anderzijds met een afnemend consumentenvertrouwen. 

Wat mij daar opvalt is dat het gemiddeld kredietbedrag tot nu toe wel stabiel blijft. Dat komt wellicht doordat een gemiddelde aankoopprijs van een woning nog steeds quasi hetzelfde is. Er is zelfs nog een lichte stijging te zien, maar die is veel minder spectaculair dan de afgelopen jaren.

Impact van rentevoeten

Je geeft aan dat de rentevoeten een cruciale rol spelen in de vastgoedmarkt. Kun je ons meer vertellen over de huidige situatie en de impact ervan?

Laten we eerst definiëren wat rente is. Rente is eigenlijk een risicopremie die je betaalt op kapitaal. Banken baseren hun rentetarieven op de 10-jarige staatsobligatierente (OLO). Elke bank heeft een actuariële afdeling die kijkt naar de 10-jarige OLO en daar de kosten van de bank bij optelt. Vervolgens wordt per dossier het risico beoordeeld en wordt er een individueel tarief vastgesteld. 

Sinds januari 2022 zien we een gestage stijging van de OLO op 10 jaar. Vandaag staat deze op 2,51%. Dit is lager dan het hoogtepunt in oktober, toen deze rond de 3,6% lag. Dus momenteel zien we dat de rentevoeten dalen omdat de OLO is gedaald.

Is een herfinanciering vandaag interessant?

Door de rentevoeten die stilaan dalen, overwegen veel mensen een herfinanciering. Is dit een interessante keuze?

Herfinanciering kan zeker aantrekkelijk lijken bij lagere rentetarieven, maar het is belangrijk om de kosten en voorwaarden in overweging te nemen. Zo betaal je bij een herfinanciering drie maanden wederbeleggingsvergoeding, wat betekent dat je het bedrag aan rente dat je normaal gesproken in die maand zou betalen vermenigvuldigt met drie. 

Daarnaast moet je opnieuw dossierkosten betalen en zal de bank jou niet op dezelfde manier behandelen als een nieuwe klant. Voor een interne herfinanciering zullen ze extra kosten in rekening brengen, meestal 0,5-0,7% bovenop het tarief voor je krediet. De algemene regel is dat het verschil minstens een vol procentpunt moet zijn voordat een herfinanciering interessant is.

De toekomst van de kredietmarkt

Tot slot, wat zijn jouw gedachten over de toekomst van de vastgoedmarkt en rentetarieven? Zie je een trend naar stabilisatie of verwacht je verdere schommelingen? Durf je hier een uitspraak over te doen?

Het is moeilijk om concrete voorspellingen te doen gezien de vele variabelen en externe invloeden. Bovendien is veel perceptie vandaag de dag. We komen namelijk uit een periode waarin de rentevoeten kunstmatig laag zijn gehouden. Daardoor voelen rentevoeten van 3, 4 of 5% bijna onrechtvaardig aan. Maar als we dit vergelijken met de jaren 70 of 80, de periode waarin mijn ouders een huis hebben gekocht, zaten we toen met een rentevoet van 12%. 

Dat gezegd zijnde lijken we wel een trend naar stabilisatie te zien na jaren van sterke schommelingen. Uiteraard kan dit snel veranderen, dus we houden de vinger aan de pols.


Beluister of bekijk aflevering 22 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Je huurcontract opzeggen: hoe doe je dat?

Je huurcontract opzeggen: hoe doe je dat?

Je hebt een woning aangekocht, maar momenteel ben je nog huurder. Het opzeggen van je huurcontract is dan een belangrijk onderdeel van jouw proces. Maar hoe pak je dit aan en wat is de juiste timing? In dit artikel som ik de belangrijkste stappen op.

De wettelijke opzegtermijn van jouw huurwoning

Belangrijk om te weten is dat de opzeg van een huurovereenkomst drie maanden bedraagt. Dat wil zeggen dat je wettelijk gezien nog drie maanden huur dient te betalen nadat je je huurovereenkomst opzegt. Onderling kan je uiteraard iets anders overeenkomen, maar houd altijd rekening met deze wettelijke termijn.

Afhankelijk van wanneer je de huurovereenkomst opzegt tijdens de looptijd van jouw contract, zal er een opzegvergoeding moeten betaald worden. Als je al langer dan drie jaar huurt, ben je geen schadevergoeding meer verschuldigd. Dat betekent dat als je opzegt tijdens het eerste jaar, het tweede jaar of het derde jaar van je huurovereenkomst, je wel een vergoeding verschuldigd bent. 

Het bedrag van die vergoeding hangt af van het type contract dat je hebt afgesloten. Voor huurovereenkomsten van lange termijn, het bekende 3-6-9 contract, bedraagt de vergoeding respectievelijk 3 maanden huur, 2 maanden huur en 1 maand huur. Heb je een huurovereenkomst afgesloten van korte duur? Dan bedraagt de vergoeding anderhalve maand, één maand of een halve maand, afhankelijk dus ook van het jaar waarin de opzeg plaatsvindt. 

Wanneer zeg ik mijn huurcontract op?

Om te beslissen wanneer je je huurcontract opzegt, is het belangrijk om te kijken naar wanneer je de sleutel van je nieuwe woning of appartement ontvangt. Meestal ontvang je die bij het verlijden van de akte.

Daarnaast is het ook raadzaam om jezelf af te vragen wat er nog precies moet gebeuren in het huis voor je daadwerkelijk verhuist. Misschien is de woning instapklaar en kan je meteen verhuizen van zodra je de sleutels ontvangt, maar misschien wil je nog wat extra tijd incalculeren om te schilderen bijvoorbeeld. Om te weten wanneer de opzeg van je huurcontract moet ingaan, tel je 3 maanden terug van deze datum. 

Houd rekening met opschortende voorwaarden

Het is verstandig om je huurovereenkomst niet op te zeggen zolang er opschortende voorwaarden van kracht zijn. Opschortende voorwaarden, zoals goedkeuring van een lening, kunnen van invloed zijn op de aankoop van je nieuwe woning. Stel dat jouw lening niet goedgekeurd wordt, gaat de aankoop ook niet door. Wacht dus met opzeggen totdat deze voorwaarden zijn vervuld om ongewenste situaties te voorkomen.

Hoe zeg je je huurcontract op?

Bij het daadwerkelijk opzeggen van je huurcontract kun je kiezen tussen een aangetekende brief en een e-mail. Indien je voor een e-mail kiest, raad ik aan om altijd een ontvangstbevestiging te vragen. 

De opzegperiode begint te lopen bij de start van de volgende maand. Wanneer je je huurovereenkomst op 15 januari opzegt, begint de opzegperiode van drie maanden te lopen 1 februari. Zorg voor een tijdige verzending van je mail of brief, en dus liever niet de laatste dag van de maand, zodat de opzeg zeker kan starten zoals jij het voor ogen had. 

Laat je huurwoning netjes achter

Voor je je huurwoning verlaat, zijn er nog een aantal zaken waarmee je best rekening houdt. Zo zal er bijvoorbeeld een plaatsbeschrijving doorgaan op het moment dat je uit je huurwoning trekt. Zorg er daarom voor dat je de woning in goede staat achterlaat. Om eventuele schadevergoedingen te vermijden, kan je aan je verhuurder een checklist vragen van zaken die je zeker in orde moet brengen.

Als je al deze stappen doorloopt, zou het opzeggen van jouw huurcontract feilloos moeten verlopen. Heel veel succes!


Beluister of bekijk aflevering 21 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Verborgen gebreken: hoe ga je ermee om?

Verborgen gebreken: hoe ga je ermee om?

Wanneer je voor het eerst een woning gaat kopen, word je door je omgeving vaak gewaarschuwd voor verborgen gebreken. Maar hoe let je hier precies op en wat doe je als je er toch mee geconfronteerd wordt? Ik vroeg het aan Jeroen Pinoy van Alexius Advocaten, gespecialiseerd in vastgoed- en ondernemingsrecht.

Dag Jeroen, er wordt in de volksmond vaak gezegd dat je moet oppassen voor verborgen gebreken, maar wat zijn dat nu eigenlijk juist? Wat valt daar allemaal onder? 

Een verborgen gebrek is – zoals de naam al doet vermoeden – een gebrek aan de woning of iets dat het onroerend goed ongeschikt maakt voor het gebruik waarvoor de koper het wou gebruiken. Dat kan een objectief gebrek zijn, zoals waterinfiltraties, maar soms ook subjectief. De koper kan aan de verkoper specifiek meegedeeld hebben dat hij een specifiek gebruik wou voor dat pand, wat dan achteraf onmogelijk blijkt omwille van gebreken die verborgen waren. 

Belangrijk bij zo’n verborgen gebrek is dat het gebrek voor een normale, zorgvuldige koper, die een bezoek brengt en ter plaatse kan rondkijken, niet zichtbaar is. Ook belangrijk is dat het gebrek ook al moet aanwezig zijn op het ogenblik van de verkoop. Het mag niet achteraf ontstaan zijn. 

Zijn er bepaalde verborgen gebreken waar je vaak mee in aanraking komt? 

Heel dikwijls gaat het over waterinfiltraties, hetzij door het dak of de muren, hetzij opstijgend vocht. Dat zijn zaken die heel frequent voorkomen. In appartementsgebouwen is akoestische isolatie een tweede probleem dat vaak voorkomt, samen met geurhinder.

Dus laatste heeft vaak te maken met gebreken in de riolering, iets wat men op een ogenblik van een plaatsbezoek vaak niet zal ruiken als de weersomstandigheden er op dat moment gunstig zijn of als men de vensters open zet.

Hoe kunnen kopers voorzichtig zijn en die gebreken identificeren tijdens het aankoopproces? 

Als koper is het belangrijk dat je aandachtig rondkijkt en anderzijds ook uitdrukkelijk aan de verkoper meedeelt wat jouw plannen zijn met het pand. Als het natuurlijk gewoon een woning is om in te gaan wonen is dat niet zo relevant, maar als je van plan bent om verbouwingen te doen, is het misschien wel belangrijk om dat ook aan de verkoper mee te delen en specifiek te vragen of er zich daarbij eventueel problemen zouden voordoen. Uiteraard staat dit dan los van eventuele vergunningen die nodig zouden zijn, want dat kan de koper niet altijd weten.

Zijn er bepaalde verplichtingen voor de verkoper tijdens het aankoopproces? 

In principe moet een verkoper uiteraard te goeder trouw zijn. Dat wil zeggen dat hij, als er sprake is van gebreken waarmee hij bekend is, die ook meedeelt. Dan is het ook nuttig om dit in de akte en compromis te laten opnemen, zodat achteraf duidelijk is dat de koper op de hoogte was en dat het dus niet om een verborgen gebrek gaat.

Stel: je hebt een huis gekocht, de akte is verleden, je bent verhuisd en plots stel je een gebrek vast. Hoe ga je hiermee om? 

Het is belangrijk dat je in de eerste plaats contact opneemt met de verkoper om dat te melden en om dan te kijken welke oplossing daarvoor voorzien kan worden. Je kan dit telefonisch doen, maar ik zou aanraden om dit ook altijd schriftelijk te doen door dit bijvoorbeeld te bevestigen vie mail. Als er dan reactie komt op de mail of er is een ontvangstbevestiging, is dat voldoende.

Lopen er termijnen voor die verborgen gebreken? 

De algemene verjaringstermijn is tien jaar, maar in de wet staat geformuleerd dat er binnen een korte termijn na het ontdekken van het gebrek in actie komen moet worden. Dan kan je je natuurlijk afvragen wat die korte termijn precies betekent. In het algemeen raad ik ten laatste een maand of drie na het vaststellen van het verborgen gebrek actie te ondernemen. 

Hoe wordt bepaald wie verantwoordelijk is voor het verborgen gebrek? 

Het ideale scenario is dat er tussen de verkoper en de koper een akkoord is, waarbij de verkoper toegeeft dat het gebrek aanwezig was en hij dit gaat oplossen. Als er een discussie is, zal een deskundige de vaststelling moeten doen.

Kan je nog enkele tips meegeven aan kopers en verkopers over verborgen gebreken?

Voor de koper komt het erop aan om goed uit te kijken voor de aankoop of er geen gebreken op te merken zijn. Als er toch iets zou zijn, is het een kwestie van zo snel mogelijk handelen.

De verkoper zou ik aanraden om altijd eerlijk te zijn. Dat komt de verkoopprijs niet ten goede, maar het zal wel vermijden dat er achteraf procedures gevoerd worden die uiteraard ook veel geld kosten.


Beluister of bekijk aflevering 20 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Een huis kopen en verkopen: hoe doe je dat financieel?

Een huis kopen en verkopen: hoe doe je dat financieel?

Een huis kopen en verkopen op hetzelfde moment is heel overweldigend, ook wat de financiering ervan betreft. Moet je eerst iets nieuws kopen en dan je bestaande woning verkopen, of omgekeerd? En hoe pak je dit financieel het best aan? Ik vroeg het aan bankdirecteur en financieel adviseur Sharon Symons.

Dag Sharon, wat is jouw advies als je tegelijk een woning wil kopen en verkopen?

In zo’n situatie zijn er 3 zaken die wij bespreken met onze klant. In eerste instantie gaan we kijken naar het type overeenkomst waarmee we het ene gaan kopen en het andere verkopen. De manier waarop is dus belangrijk.

Daarna is het belangrijk om de bestaande financiële kredieten in kaart te brengen en een nieuw financieel plan te maken voor de nieuwe aankoop. Je moet uiteraard weten hoeveel je eventueel extra moet lenen om de nieuwe woning te kunnen betalen. 

Het derde aspect dat je duidelijk moet krijgen, is of er een noodzaak is om een overbruggingskrediet af te sluiten. Hoe dan ook zou ik er altijd voor zorgen dat je een voorstel laat opmaken voor zo’n overbruggingskrediet, zodat je weet dat de optie er is.

Kunnen we even een fictief verhaal opzetten om dit concreet te maken? 

Beeld je even in: we zijn een koppel waarvan één partner een appartement van €325.000 heeft gekocht en nu willen we samen een huis aankopen van €400.000. We hebben deze woning gekocht, de compromis is getekend, en de verkoop van het appartement zal over 10 dagen plaatsvinden. Wat zijn dan de mogelijkheden vanuit de bank?

Laat ons zeggen dat ik voor dat appartement €200.000 hebt geleend en al €50.000 heb afbetaald. Dat wil zeggen dat ik nog een openstaand kapitaal heb van €150.000. 

Aan die aankoop van de nieuwe woning zijn natuurlijk ook enkele kosten verbonden, dus laat ons zeggen dat we op een €450.000 neerkomen. Dat krediet van mijn appartement dat ik enkele jaren geleden heb afgesloten, wil ik liefst behouden. Als ik een nieuw krediet aanga, riskeer ik namelijk twee zaken: een hogere rentevoet dan enkele jaren geleden én het verliezen van mijn fiscaal voordeel. In dat geval wil je dus een pandwissel, waarbij het krediet van het ene naar het andere pand geschoven wordt. 

Het appartement verkoop je, waardoor je het geld dat dit oplevert kan gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning. Enkel het bedrag dat dan nog overschiet, moet je laten financieren door de bank aan de huidige voorwaarden met de huidige rentevoet.

Je zou er ook voor kunnen kiezen om je huidige krediet af te betalen met het geld dat je appartement oplevert en voor je nieuwe woning een nieuw krediet af te sluiten, maar dan verlies je dus ook de gunstige voorwaarden van dat krediet.

Gebeurt zo’n pandwissel vaak?

Steeds meer en meer. Dat komt natuurlijk omdat het fiscale voordeel op kredieten is weggevallen en de rentevoet gestegen is, waardoor kredieten van enkele jaren geleden interessanter zijn dan die van vandaag. Door je krediet over te zetten, neem je die voordelen nog mee.

In deze situatie gaan we er natuurlijk van uit dat de aktes van de woningen op dezelfde dag verlijden. Als dit niet lukt en je woning nog niet verkocht is, is een overbruggingskrediet een oplossing. Hoe werkt dit precies?

Een overbruggingskrediet overbrugt de periode tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoop van je oude woning. Je hebt het geld dat je uit je oude woning kan halen nog niet ter beschikking, dus de bank verleent jou hier een voorschot. Tijdens deze periode betaal je enkel intresten op het bedrag van je overbruggingskrediet.

Het is enorm belangrijk om heel goed door te vragen bij je bank en alle opties te kennen voor je effectief de sprong waagt.

Is een overbruggingskrediet altijd mogelijk, of wordt er opnieuw naar het volledige financiële plaatje en de terugbetalingscapaciteit van de persoon in kwestie gekeken?

Wij gaan altijd kijken naar de situatie op lange termijn. Stel dat het inkomen €4000 is en je gaat met het overbruggingskrediet maandelijks €3500 afbetalen, zitten we in een moeilijke situatie. Je moet nog kunnen leven. De bank beseft natuurlijk wel dat dit slechts een tijdelijke situatie is en gaat dus samen met jou naar de lange termijn kijken.

Hoelang op voorhand moet je aan je bank laten weten dat je effectief beroep gaat moeten doen op dat overbruggingskrediet?

In principe kan er heel snel geschakeld worden. Het enige wat je hierbij moet weten is dat je normaal gezien al een kredietovereenkomst hebt getekend. Wanneer je dan plots wel of niet meer beroep wil doen op een overbruggingskrediet, moet er een nieuw voorstel opgemaakt worden waar vaak wijzigingskosten aan verbonden zijn. Dat zijn geen honderden euro’s, maar het is wel belangrijk dat je dit weet. 

Zolang je niet bij de notaris bent geweest voor het verlijden van de akte, is in principe alles nog mogelijk. Vergeet niet dat jouw bank er altijd is om jou te helpen. Stel dus liever een vraag te veel dan te weinig.


Beluister of bekijk aflevering 19 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Vastgoedregelgeving: wat moet je weten?

Vastgoedregelgeving: wat moet je weten?

Van registratierecht tot renovatieplicht en het btw-stelsel, er komen heel wat regeltjes kijken bij het aankopen of verkopen van een woning. Om duidelijkheid te scheppen over de huidige vastgoedregelgeving, nodigde ik notarieel jurist Benny Verstraeten uit.

Dag Benny. De vastgoedmarkt is aan het veranderen en dat zie jij als notarieel jurist natuurlijk heel goed aan het aantal dossiers dat binnenkomt. Wat merk jij de laatste maanden op?

Wij ondervinden geen vermindering in het aantal dossiers, integendeel. Dat komt misschien omdat wij een iets ouder cliënteel hebben dat minder moet lenen om iets aan te kopen, maar toch moeten we constateren dat er zelfs een stijging zit in het aantal dossiers. Het aantal hypothecaire kredieten dat wordt afgesloten daalt wel en ik merk ook dat er steeds minder jonge mensen in de mogelijkheid zijn om iets aan te kopen.

Heb je hier een verklaring voor, los van de stijgende rentevoeten?

Ik denk dat dit sterk afhankelijk is van de regio waar iets aangekocht wordt. Er zijn bijvoorbeeld centrumsteden waar de prijzen erg gestegen zijn, waaronder Mechelen, wat het moeilijker maakt om iets te vinden met een beperkt budget. En dan hebben we natuurlijk ook de huidige renovatieverplichtingen die voor extra kosten zorgen.

Kan je die renovatieplicht wat verder toelichten?

Het is al lang een vereiste om bij de verkoop van een woning een energiecertificaat voor te leggen. Dit was eerst puur informatief, maar nu is het verplicht om binnen de 5 jaar na de aankoop bepaalde renovatiewerken uit te voeren om minstens aan de score D te voldoen.

Zien jullie veel woningen waar die renovatieplicht van toepassing is?

Zeker en vast. Toch valt het op dat de jongeren die de mogelijkheid hebben om een woning te kopen weinig belang hechten aan die normen. Het is al zo moeilijk om een huis te vinden binnen hun budget dat ze al blij zijn dat ze iets kunnen kopen. En met die renovatie zullen ze achteraf wel omgaan, meestal door dit stapsgewijs te doen, verspreid over de 5 jaar die ze hebben.

Daarnaast zijn er ook nieuwe registratietarieven. Kan je daar even dieper op ingaan?

Sinds 1 januari 2022 kunnen kopers die hun eerste woning kopen genieten van 3% registratierechten in Vlaanderen. Enkele jaren geleden was dat nog 7%. Dat heeft als gevolg dat mensen meer budget over hebben om te spenderen aan de woning zelf. Als je natuurlijk rekening moet houden met die renovatieverplichting, levert dat minder voordeel op dan je oorspronkelijk verwacht had.

Als je je woning verkoopt en je koopt een nieuwe woning aan, kan je dan ook van die 3% registratierechten genieten?

Ofwel betaal je dan 3% registratierechten, ofwel kies je ervoor om 6% te betalen en mag je de registratierechten die je bij je eerste woning betaald hebt in mindering brengen. Dat is een maatregel die tot 31 december 2023 geldt, daarna wordt dit afgeschaft. Vanaf dan is het gewoon aan 3%.

Je kan in uitzonderlijke gevallen ook nog genieten van een ⅗ teruggave, klopt?

Klopt, als je de woning binnen de 2 jaar na het verlijden van de akte opnieuw verkoopt kan je ⅗ van de registratierechten recupereren. Hiervoor neem je wel best contact op met je notaris, want er hangen wat regeltjes aan vast. 

Een ander element dat belangrijk is om nog even bij stil te staan is het btw-stelsel. Kan je dit eens uitleggen?

Voor een nieuwbouwwoning betaal je geen registratierechten, maar normaal 21% btw. Als dit verkocht wordt door een particulier, geldt die 21% zowel op de grond als de contructiewaarde. Als je aankoopt van een projectontwikkelaar, kan er een onderscheid gemaakt worden tussen grond en constructiewaarde. Op de grond ben je dan registratierechten verschuldigd van 12%, ongeacht of het je eigen woning is of niet, en op de constructiewaarde betaal je btw. 

In sommige gevallen betaal je ook slechts 6% btw. Hoe zit dat juist?

Eerst en vooral heb je de renovatiemogelijkheden waarbij je kan genieten van 6% btw als je woning een bepaalde ouderdom heeft. Dit heeft dan niets te maken met nieuwbouwwoningen. 

Anderzijds geldt er ook bij afbraak en heropbouw 6% btw, waaraan wel enkele technische regels verbonden zijn. De bedoeling daarachter is vooral om in kernsteden de woningbouw te stimuleren zonder nieuwbouw te stimuleren wegens gebrek aan plaats. 

Er is sprake om dit opnieuw te veranderen. Wat vind jij hiervan?

Er zou inderdaad sprake zijn van een verhoging naar 9%. Dit begrijp ik niet goed, want men wil enerzijds stimuleren om een woning te kopen door de registratierechten te verlagen naar 3%, maar anderzijds remt men dit af door de btw misschien naar 9% te verhogen. Erg tegenstrijdig dus. 

Kort samengevat blijft het vastgoedlandschap altijd in beweging. Wil jij op de hoogte blijven? Abonneer je dan zeker op mijn podcast via Spotify, YouTube of Apple Podcasts.


Beluister of bekijk aflevering 18 van Immo Talks via Spotify of YouTube.