Stijgende rentevoeten: is een woning kopen nog interessant?

We kunnen er al een tijdje niet meer omheen: de rentevoeten voor een hypothecaire lening stijgen. Daardoor zitten heel wat mensen met vragen. Is het kopen van een huis financieel nog wel mogelijk? Is het überhaupt nog interessant om vastgoed te kopen? En waarop let je dan precies? Om een antwoord te vinden op deze vragen nodigde ik Sharon Symons uit, financieel adviseur en bankdirecteur. 

Er werd al veel gesproken over de stijgende rentevoeten in de pers. Wat is jouw visie hierop?

Dat is echt een hot topic inderdaad, maar voor ik uitleg hoe we hiermee om kunnen gaan, wil ik graag eerst even duiden hoe die rentevoeten tot stand komen. Die gaat de bank namelijk niet met de natte vinger bepalen. 

Eén van de belangrijkste factoren zijn de rentevoeten die de ECB (Europese Centrale Bank) hanteert. De Europese Centrale Bank heeft als taak om voor prijsstabiliteit te zorgen en de inflatie tot 2% te proberen beperken. Hiervoor hebben zij twee belangrijke wapens om in te grijpen: rentevoeten en geldcreatie. 

Tijdens de crisis in 2011 heeft de ECB vooral op dat laatste ingezet, want geld is voor de economie wat olie is voor een motor. Iets anders wat ze deden om de economie te stimuleren is de rentes heel laag houden. Daarom betaalden we de afgelopen 10 jaar heel weinig rente. 

Vandaag zitten we in een situatie waarin de inflatie uit de hand dreigt te lopen omdat er heel veel geconsumeerd wordt. Daarom grijpt de ECB nu op de tegenovergestelde manier in en worden de rentevoeten verhoogd. Een moeilijk evenwicht, want wanneer ze die te hard verhogen en dus te hard op de rem gaan staan, dreigt de economie stil te vallen.

Zijn er nog andere factoren die invloed uitoefenen op de rentevoet van je hypothecaire lening?

Absoluut. Ook de risicoinschatting van je dossier heeft een impact. Die wordt gebaseerd op jouw quotiteit en jouw terugbetalingscapaciteit.

De quotiteit van je lening is het percentage van de woning dat je wenst te lenen. Hoe hoger je quotiteit, hoe hoger het risico voor de bank. Dat betekent dus ook dat hoe lager je quotiteit is, hoe beter je tarief zal zijn. Doorsnee kan je trouwens aannemen dat de maximale quotiteit 90% is. 

Stel dat die quotiteit onder de 90% kan blijven, wat is dan de gemiddelde interestvoet die we zien vandaag?

Het is moeilijk om daar een eenduidig antwoord op te geven, want zoals ik al aangaf is niet enkel je quotiteit is belangrijk, maar ook je terugbetalingscapaciteit. 

Die kan je berekenen door naar je inkomen te gaan kijken enerzijds, en naar je uitgaven zoals andere kredieten anderzijds. De verhouding tussen die twee noemen we de inkomen-lastenverhouding. Hoe lager die verhouding, hoe hoe meer terugbetalingscapaciteit je hebt en dus hoe kwalitatiever je dossier. Afhankelijk van deze twee factoren zien we vandaag rentevoeten tussen de 3,5% en 4,5%. 

Dat is inderdaad hoger dan de afgelopen jaren. Zien jullie daardoor de interesse in kredieten dalen?

We komen net uit een periode waarin thuiswerk verplicht was. Daardoor werd er plots veel nagedacht over comfort en was de nood hoog, wat resulteerde in een blind vertrouwen in de vastgoedmarkt. Mensen deden zelfs een bod zonder de woning bezocht te hebben. Als je het aantal kredietaanvragen met die periode vergelijkt, zie je natuurlijk een sterke terugval. 

Wanneer ik ga vergelijken met de periode voor de pandemie, zie ik dan weer niet echt een verschil. Je kan dus stellen dat eigenlijk de afgelopen jaren uitzonderlijk waren. 

Zelf merk ik dat we een aantal afwachtende maanden achter de rug hebben, maar dat het nu terug op gang begint te komen. Merk jij dat ook?

Klopt, begin dit jaar was er wereldwijd heel veel onzekerheid in de markt en gingen mensen grote uitgaven uitstellen. Natuurlijk moeten mensen altijd ergens wonen en aangezien we nu weten dat interesten op korte termijn niet echt gaan dalen, komt die interesse terug. 

Ik merk wel dat het tijdperk van het blind kopen wat achter de rug is. Dat biedt mensen meer onderhandelingsmarge. Hoe hoger de rentevoet, hoe meer je natuurlijk gaat moeten afbetalen voor hetzelfde leenbedrag. Daardoor beginnen mensen rationeler aan die aankoop en blijven panden wat langer te koop staan.

Brengen de stijgende rentevoeten ook een kritischere kijk mee op het acceptatiebeleid of het aantal leningen dat gegeven wordt?

Net als bij de rentevoeten wordt ook hier veel vanuit Europa bepaald. Europa wil streven naar een gezonde kredietportefeuille: zo weinig mogelijk dossiers met hoge quotiteiten, zoveel mogelijk dossiers met laag-risicoprofielen. 

Twintig jaar geleden was het bijvoorbeeld geen enkel probleem om aan 125% te lenen, een lening waarbij de bank heel veel risico liep. Toen kon je dus met 0 euro spaargeld een huis kopen. Vandaag kan dat niet meer en wordt er steeds meer gekeken naar het spaargeld, zeker in een markt waar het leven duurder wordt en steeds meer mensen het moeilijker krijgen om de eindjes aan elkaar te knopen.

Hoe zie jij de toekomst van hypothecaire leningen evolueren?

Ik heb uiteraard geen glazen bol, maar ik denk dat de huidige situatie waarin er redelijk wat druk staat op de rentevoeten nog een tijdje zal aanhouden. In Amerika zijn al een aantal nieuwe rentestijgingen aangekondigd, dus we kunnen verwachten dat dat hier ook zo zal zijn. 

Bedankt voor al jouw uitleg, Sharon. Hieruit neem ik mee dat de aankoop van je woning uitstellen geen zin heeft en je er best gewoon voor kan gaan!

---

Beluister of bekijk aflevering 2 van Immo Talks via Spotify of YouTube.