Wat doet een notaris tijdens het aankoopproces van een woning?

Wie een woning wil kopen, ontsnapt niet aan een bezoekje aan de notaris. Maar wat heeft zo’n notaris eigenlijk te maken met het aankoopproces van een woning? Benny Verstraeten, notarieel jurist, legt uit op welke manier hij jou als koper ondersteunt. Van het opstellen van een bod tot het ondertekenen van de akte, we overlopen de verschillende stappen waarin een notaris een essentiële rol speelt bij het veiligstellen van een succesvolle woningaankoop.

Als notarieel jurist houd jij je vooral bezig met het juridische aspect van vastgoed. Vanaf wanneer kom jij dan precies in the picture bij de aankoop van een woning?

Ik schiet in actie vanaf het moment dat iemand een huis is tegengekomen dat aan alle verwachtingen voldoet en er een bod wordt uitgebracht. Een bod uitbrengen betekent dat iemand een concreet prijsvoorstel doet. Als de eigenaar ja zegt, is er een overeenkomst. 

Je ziet online heel wat ‘templates’ verschijnen voor zo’n bod, maar het is echt wel belangrijk dat in het bod voldoende elementen staan om jezelf als koper te beschermen. Die bescherming vang je vooral op door enkele opschortende voorwaarden in te lassen in het bod.

Kan je eens toelichten wat dat zijn, opschortende voorwaarden?

Een opschortende voorwaarde wil zeggen dat een overeenkomst pas bindend is als de opschortende voorwaarde vervuld is. Een blanco bodemattest is hier een goed voorbeeld van. Dit is een attest waaruit blijkt dat er geen sprake is van een vervuilde bodem. Als blijkt dat er niet voldaan wordt aan deze voorwaarde, heeft de koper het recht om de overeenkomst niet te laten doorgaan.

Eén van de meest gebruikte opschortende voorwaarden is die voor het bekomen van de lening.

Klopt, meestal is die voorwaarde beperkt tot een maand of 6 weken. De koper heeft gedurende deze periode de mogelijkheid om zekerheid te krijgen omtrent de lening. Als binnen die periode blijkt dat de koper geen lening kan krijgen en van 2 verschillende banken een attest kan krijgen dat de bank de lening niet toekent, dan is de opschortende voorwaarde niet vervuld en is de overeenkomst niet bindend. Als er al een voorschot betaald zou zijn, krijgt de koper dat ook terug.

Een van de belangrijke factoren hier is die voorwaarde gaan beperken in tijd, want de koper mag uiteraard niet een jaar naar een lening zoeken. Het is wel een dubbeltje op zijn kant, want een bod met (veel) opschortende voorwaarden is minder sterk dan een bod zonder voorwaarden. Opschortende voorwaarden zijn dus goed en ook nodig, maar ga hier niet te ver in. 

Wanneer het bod aanvaard is, is de compromis de volgende stap.

Inderdaad, binnen welke termijn de verkoopovereenkomst of compromis wordt opgemaakt is trouwens ook iets wat vermeld wordt in het bod. Op het moment dat de compromis ondertekend wordt, moeten eventuele documenten die nog ontbraken bij het uitbrengen van het bod aanwezig zijn. Zo zijn beide partijen volledig op de hoogte.

Als de verkoop via een professional verloopt, leest de notaris het compromis ook na, toch?

Klopt, dat is vooral mijn job. Ik kijk de voorontwerpen na en maak daar opmerkingen bij als dat nodig is. Ook de notaris van de andere partij doet dit, want twee paar ogen zien natuurlijk altijd meer.

Het definitieve ontwerp van de overeenkomst wordt altijd voorgelegd aan de cliënten zodat zij hun vragen nog kunnen stellen. Meestal komen er ook nog wel wat vragen omdat de terminologie zo specifiek is. 

Wat is de volgende stap na het ondertekenen van het compromis?

Dat is het ondertekenen van de akte. Volgens de wet dient die akte binnen de 4 maanden te worden ondertekend. Ik zeg meestal dat je toch een minimum termijn van 3 maanden moet rekenen omdat wij als notaris ook afhankelijk van enkele instanties waarbij documenten opgevraagd moeten worden. 

Het kantoor van rechtszekerheid bijvoorbeeld bezorgt ons een hypothecair getuigschrift waaruit blijkt of er bezwarende overschrijvingen zijn, zoals een faillissement of een bestaande hypotheek die nog loopt. In dat geval is het de taak van de notaris om ervoor te zorgen dat er een afrekening is zodat de bank kan worden terugbetaald en de koper zijn eigen hypotheek kan vestigen.

In 95% van de gevallen is er nog sprake van een hypothecaire inschrijving, die waarschijnlijk bij een bank is afgesloten. Een hypothecaire inschrijving is de waarborg die de bank heeft op jouw woning en blijft sowieso 30 jaar staan, ook al is je lening op 10 jaar afbetaald. Die moet doorgehaald worden zodat de koper die een nieuwe lening aangaat  “in eerste rang” kan genomen worden. 

Zijn er daarnaast nog zaken die de notaris op zich neemt tijdens het aankoopproces van een woning?

Wij zorgen er ook voor dat er fiscale notificaties worden verricht. Kort samengevat moeten wij nagaan of de koper geen schulden heeft, bijvoorbeeld personenbelasting of vennootschapsbelasting. Die schulden moeten namelijk bij het tekenen van de akte terugbetaald zijn. 

We hebben ondertussen een bod en een compromis ondertekend, waarom moet er dan eigenlijk ook nog een akte zijn? 

De akte heeft 2 gunstige gevolgen. Enerzijds zorgt die voor de overschrijving op het kantoor van rechtszekerheid, waardoor de verkoop tegenwerpelijk is aan derden. Dat wil zeggen dat derden de verkoop dienen te respecteren. 

Anderzijds heeft de akte ook de waarde van een vonnis. Als de verkoper het pand niet wenst te verlaten tegen de aktedatum, dan kan met de akte naar de deurwaarder gestapt worden en zo actie ondernomen worden. Zonder akte ben je verplicht om eerst via de rechter een vonnis te verkrijgen. 

Eenmaal we de akte ondertekend hebben, wat gebeurt er dan? Want je krijgt die akte niet mee en dat zorgt al eens voor verwarring bij de koper.

Op het moment dat de akte ondertekend wordt, moeten het ereloon van de notaris en vooral de registratierechten betaald zijn. Daarna bezorgt de notaris de akte aan het registratiekantoor en zij sturen op hun beurt het aanslagbiljet naar de notaris om de registratierechten – die jij al betaald hebt – te betalen. 

Anderzijds moet de akte ook overgeschreven worden op het kantoor van rechtszekerheid om tegenwerpelijk te zijn aan derden. Pas wanneer die 2 zaken gebeurd zijn, kunnen de cliënten digitaal een afschrift van de akte krijgen. 

En dan nog een laatste vraag: wanneer krijg je als verkoper eigenlijk je geld? 

Bij de compromis wordt doorgaans een voorschot betaald, maar dat stort je best op de rekening van de notaris. Als om één of andere reden de akte niet zou kunnen doorgaan, kan het geld gewoon verdwenen zijn als je dit op de rekening van de verkoper had gestort. 

Bij de notaris blijft dat geld geblokkeerd tot het ondertekenen van de akte. Bij het ondertekenen van de akte wordt de bank terugbetaald mocht dat nog nodig zijn en wordt het saldo aan de verkoper gegeven.

Meer tips over de aankoop van jouw droomwoning? Download hier mijn gratis gids “In 13 stappen naar je eerste woning”: https://rebrand.ly/eerstewoning

---

Beluister of bekijk aflevering 4 van Immo Talks via Spotify of YouTube.