Wat is een erfdienstbaarheid?
Wat is een erfdienstbaarheid?
Erfdienstbaarheid is een onderwerp dat we vaak tegenkomen binnen vastgoed, maar toch niet altijd even goed begrijpen. Toch is het belangrijk om hierin een beetje thuis te zijn en te weten met welke erfdienstbaarheden je te maken kan krijgen, want meer dan eens leiden ze tot verrassingen of discussies tussen nieuwe buren. Daarom stelde ik de belangrijkste vragen aan Jeroen Pinoy van Alexius Advocaten, gespecialiseerd in vastgoed- en ondernemingsrecht.
Laten we beginnen met de basis: wat is een erfdienstbaarheid eigenlijk?
Erfdienstbaarheden zijn lasten die op een stuk grond rusten, ten gunste van een ander stuk grond, zoals vastgelegd in de wet. Deze lasten kunnen verschillende vormen aannemen, van het recht van overgang tot waterafvoer en zelfs uitzichtregelingen. Het belangrijkste aspect is dat erfdienstbaarheden verbonden zijn aan het onroerend goed zelf en niet aan de persoon van de eigenaar, wat betekent dat ze overgaan bij verkoop.
Dat verheldert al veel, Jeroen. Kun je ons nog wat voorbeelden geven van erfdienstbaarheden?
Zeker, naast het recht van overgang zien we vaak waterafvoerregelingen, uitzichtrechten en zelfs overbouw in stedelijke gebieden. In landelijke gebieden gaat het vaak om het recht van uitweg. De aard van erfdienstbaarheden hangt vaak af van de locatie en de behoeften van de betrokken partijen.
Hoe ontstaan erfdienstbaarheden eigenlijk?
Er zijn verschillende manieren waarop erfdienstbaarheden kunnen ontstaan, waaronder verjaring. Verjaring treedt op wanneer een erfdienstbaarheid gedurende een bepaalde periode onbetwist blijft bestaan. Als er bijvoorbeeld al 30 jaar duidelijk ergens een weg is waar mensen over kunnen passeren en niemand heeft daar in die periode tegen geprotesteerd, dan ontstaat er een erfdienstbaarheid door verjaring.
Een tweede vorm van ontstaan is door de wet, meer bepaald met betrekking tot het recht van uitweg. Als een perceel ingesloten is, dan heeft de eigenaar van dat perceel, die anders niet tot aan de openbare weg geraakt, sowieso recht om daar een uitweg te bekomen. De vorm, of langs waar dat dan moet gebeuren, is een andere discussie.
En hoe kunnen erfdienstbaarheden worden beëindigd?
Er zijn diverse manieren om een erfdienstbaarheid te beëindigen, waaronder bevrijdende verjaring, overeenkomsten tussen partijen en juridische procedures. Bij verjaring zien we het omgekeerde van de verkrijgende verjaring. Wanneer er gedurende een bepaalde periode geen gebruik wordt gemaakt van een erfdienstbaarheid, stopt die ook.
Daarnaast is het natuurlijk zo als een erfdienstbaarheid elk nut verloren heeft, dat zij ook kan eindigen. Maar dat is een vorm van beëindiging die we eigenlijk zelden of nooit tegenkomen om de simpele reden dat ook een mogelijk toekomstig nut nog voldoende is om een erfdienstbaarheid te kunnen blijven gebruiken.
En dan zijn er natuurlijk afspraken tussen de partijen. Als de twee partijen overeenkomen dat de erfdienstbaarheid stopt, dan kan dat. Er is ook een partij die eenzijdig afstand kan doen van een erfdienstbaarheid, maar ook dat komt niet vaak voor.
Stel dat je niet akkoord bent met een bepaalde erfdienstbaarheid of het gebruik ervan, wat kan je dan doen?
Wel, de discussies die daarover ontstaan gaan vaak niet zozeer over de vraag of er al dan niet een erfdienstbaarheid is, want over het algemeen is dat in een akte opgenomen, maar eerder over de vraag hoe ver die erfdienstbaarheid gaat. Zo hadden we een situatie waarbij er recht van overgang was over een bepaald perceel, maar waar er plots zeven woningen kwamen te staan in plaats van één. Daar was de eigenaar het niet mee eens, waardoor dit uiteindelijk tot in de rechtbank is geraakt.
Het lijkt erop dat er veel te overwegen valt als het gaat om erfdienstbaarheden. Heb je nog advies voor mensen die hiermee te maken krijgen?
Het is essentieel om bij de aankoop van onroerend goed goed op de hoogte te zijn van eventuele erfdienstbaarheden. Het raadplegen van een professional, zoals een vastgoedmakelaar of een advocaat, kan helpen om mogelijke geschillen te voorkomen. Daarnaast is het belangrijk om alle juridische aspecten grondig te onderzoeken en vragen te stellen aan de verkoper om verrassingen te voorkomen.
Beluister of bekijk aflevering 23 van Immo Talks via Spotify of YouTube.
