Vastgoedregelgeving: wat moet je weten?

Van registratierecht tot renovatieplicht en het btw-stelsel, er komen heel wat regeltjes kijken bij het aankopen of verkopen van een woning. Om duidelijkheid te scheppen over de huidige vastgoedregelgeving, nodigde ik notarieel jurist Benny Verstraeten uit.

Dag Benny. De vastgoedmarkt is aan het veranderen en dat zie jij als notarieel jurist natuurlijk heel goed aan het aantal dossiers dat binnenkomt. Wat merk jij de laatste maanden op?

Wij ondervinden geen vermindering in het aantal dossiers, integendeel. Dat komt misschien omdat wij een iets ouder cliënteel hebben dat minder moet lenen om iets aan te kopen, maar toch moeten we constateren dat er zelfs een stijging zit in het aantal dossiers. Het aantal hypothecaire kredieten dat wordt afgesloten daalt wel en ik merk ook dat er steeds minder jonge mensen in de mogelijkheid zijn om iets aan te kopen.

Heb je hier een verklaring voor, los van de stijgende rentevoeten?

Ik denk dat dit sterk afhankelijk is van de regio waar iets aangekocht wordt. Er zijn bijvoorbeeld centrumsteden waar de prijzen erg gestegen zijn, waaronder Mechelen, wat het moeilijker maakt om iets te vinden met een beperkt budget. En dan hebben we natuurlijk ook de huidige renovatieverplichtingen die voor extra kosten zorgen.

Kan je die renovatieplicht wat verder toelichten?

Het is al lang een vereiste om bij de verkoop van een woning een energiecertificaat voor te leggen. Dit was eerst puur informatief, maar nu is het verplicht om binnen de 5 jaar na de aankoop bepaalde renovatiewerken uit te voeren om minstens aan de score D te voldoen.

Zien jullie veel woningen waar die renovatieplicht van toepassing is?

Zeker en vast. Toch valt het op dat de jongeren die de mogelijkheid hebben om een woning te kopen weinig belang hechten aan die normen. Het is al zo moeilijk om een huis te vinden binnen hun budget dat ze al blij zijn dat ze iets kunnen kopen. En met die renovatie zullen ze achteraf wel omgaan, meestal door dit stapsgewijs te doen, verspreid over de 5 jaar die ze hebben.

Daarnaast zijn er ook nieuwe registratietarieven. Kan je daar even dieper op ingaan?

Sinds 1 januari 2022 kunnen kopers die hun eerste woning kopen genieten van 3% registratierechten in Vlaanderen. Enkele jaren geleden was dat nog 7%. Dat heeft als gevolg dat mensen meer budget over hebben om te spenderen aan de woning zelf. Als je natuurlijk rekening moet houden met die renovatieverplichting, levert dat minder voordeel op dan je oorspronkelijk verwacht had.

Als je je woning verkoopt en je koopt een nieuwe woning aan, kan je dan ook van die 3% registratierechten genieten?

Ofwel betaal je dan 3% registratierechten, ofwel kies je ervoor om 6% te betalen en mag je de registratierechten die je bij je eerste woning betaald hebt in mindering brengen. Dat is een maatregel die tot 31 december 2023 geldt, daarna wordt dit afgeschaft. Vanaf dan is het gewoon aan 3%.

Je kan in uitzonderlijke gevallen ook nog genieten van een ⅗ teruggave, klopt?

Klopt, als je de woning binnen de 2 jaar na het verlijden van de akte opnieuw verkoopt kan je ⅗ van de registratierechten recupereren. Hiervoor neem je wel best contact op met je notaris, want er hangen wat regeltjes aan vast. 

Een ander element dat belangrijk is om nog even bij stil te staan is het btw-stelsel. Kan je dit eens uitleggen?

Voor een nieuwbouwwoning betaal je geen registratierechten, maar normaal 21% btw. Als dit verkocht wordt door een particulier, geldt die 21% zowel op de grond als de contructiewaarde. Als je aankoopt van een projectontwikkelaar, kan er een onderscheid gemaakt worden tussen grond en constructiewaarde. Op de grond ben je dan registratierechten verschuldigd van 12%, ongeacht of het je eigen woning is of niet, en op de constructiewaarde betaal je btw. 

In sommige gevallen betaal je ook slechts 6% btw. Hoe zit dat juist?

Eerst en vooral heb je de renovatiemogelijkheden waarbij je kan genieten van 6% btw als je woning een bepaalde ouderdom heeft. Dit heeft dan niets te maken met nieuwbouwwoningen. 

Anderzijds geldt er ook bij afbraak en heropbouw 6% btw, waaraan wel enkele technische regels verbonden zijn. De bedoeling daarachter is vooral om in kernsteden de woningbouw te stimuleren zonder nieuwbouw te stimuleren wegens gebrek aan plaats. 

Er is sprake om dit opnieuw te veranderen. Wat vind jij hiervan?

Er zou inderdaad sprake zijn van een verhoging naar 9%. Dit begrijp ik niet goed, want men wil enerzijds stimuleren om een woning te kopen door de registratierechten te verlagen naar 3%, maar anderzijds remt men dit af door de btw misschien naar 9% te verhogen. Erg tegenstrijdig dus. 

Kort samengevat blijft het vastgoedlandschap altijd in beweging. Wil jij op de hoogte blijven? Abonneer je dan zeker op mijn podcast via Spotify, YouTube of Apple Podcasts.

---

Beluister of bekijk aflevering 18 van Immo Talks via Spotify of YouTube.