Verborgen gebreken: hoe ga je ermee om?

Wanneer je voor het eerst een woning gaat kopen, word je door je omgeving vaak gewaarschuwd voor verborgen gebreken. Maar hoe let je hier precies op en wat doe je als je er toch mee geconfronteerd wordt? Ik vroeg het aan Jeroen Pinoy van Alexius Advocaten, gespecialiseerd in vastgoed- en ondernemingsrecht.

Dag Jeroen, er wordt in de volksmond vaak gezegd dat je moet oppassen voor verborgen gebreken, maar wat zijn dat nu eigenlijk juist? Wat valt daar allemaal onder? 

Een verborgen gebrek is – zoals de naam al doet vermoeden – een gebrek aan de woning of iets dat het onroerend goed ongeschikt maakt voor het gebruik waarvoor de koper het wou gebruiken. Dat kan een objectief gebrek zijn, zoals waterinfiltraties, maar soms ook subjectief. De koper kan aan de verkoper specifiek meegedeeld hebben dat hij een specifiek gebruik wou voor dat pand, wat dan achteraf onmogelijk blijkt omwille van gebreken die verborgen waren. 

Belangrijk bij zo’n verborgen gebrek is dat het gebrek voor een normale, zorgvuldige koper, die een bezoek brengt en ter plaatse kan rondkijken, niet zichtbaar is. Ook belangrijk is dat het gebrek ook al moet aanwezig zijn op het ogenblik van de verkoop. Het mag niet achteraf ontstaan zijn. 

Zijn er bepaalde verborgen gebreken waar je vaak mee in aanraking komt? 

Heel dikwijls gaat het over waterinfiltraties, hetzij door het dak of de muren, hetzij opstijgend vocht. Dat zijn zaken die heel frequent voorkomen. In appartementsgebouwen is akoestische isolatie een tweede probleem dat vaak voorkomt, samen met geurhinder.

Dus laatste heeft vaak te maken met gebreken in de riolering, iets wat men op een ogenblik van een plaatsbezoek vaak niet zal ruiken als de weersomstandigheden er op dat moment gunstig zijn of als men de vensters open zet.

Hoe kunnen kopers voorzichtig zijn en die gebreken identificeren tijdens het aankoopproces? 

Als koper is het belangrijk dat je aandachtig rondkijkt en anderzijds ook uitdrukkelijk aan de verkoper meedeelt wat jouw plannen zijn met het pand. Als het natuurlijk gewoon een woning is om in te gaan wonen is dat niet zo relevant, maar als je van plan bent om verbouwingen te doen, is het misschien wel belangrijk om dat ook aan de verkoper mee te delen en specifiek te vragen of er zich daarbij eventueel problemen zouden voordoen. Uiteraard staat dit dan los van eventuele vergunningen die nodig zouden zijn, want dat kan de koper niet altijd weten.

Zijn er bepaalde verplichtingen voor de verkoper tijdens het aankoopproces? 

In principe moet een verkoper uiteraard te goeder trouw zijn. Dat wil zeggen dat hij, als er sprake is van gebreken waarmee hij bekend is, die ook meedeelt. Dan is het ook nuttig om dit in de akte en compromis te laten opnemen, zodat achteraf duidelijk is dat de koper op de hoogte was en dat het dus niet om een verborgen gebrek gaat.

Stel: je hebt een huis gekocht, de akte is verleden, je bent verhuisd en plots stel je een gebrek vast. Hoe ga je hiermee om? 

Het is belangrijk dat je in de eerste plaats contact opneemt met de verkoper om dat te melden en om dan te kijken welke oplossing daarvoor voorzien kan worden. Je kan dit telefonisch doen, maar ik zou aanraden om dit ook altijd schriftelijk te doen door dit bijvoorbeeld te bevestigen vie mail. Als er dan reactie komt op de mail of er is een ontvangstbevestiging, is dat voldoende.

Lopen er termijnen voor die verborgen gebreken? 

De algemene verjaringstermijn is tien jaar, maar in de wet staat geformuleerd dat er binnen een korte termijn na het ontdekken van het gebrek in actie komen moet worden. Dan kan je je natuurlijk afvragen wat die korte termijn precies betekent. In het algemeen raad ik ten laatste een maand of drie na het vaststellen van het verborgen gebrek actie te ondernemen. 

Hoe wordt bepaald wie verantwoordelijk is voor het verborgen gebrek? 

Het ideale scenario is dat er tussen de verkoper en de koper een akkoord is, waarbij de verkoper toegeeft dat het gebrek aanwezig was en hij dit gaat oplossen. Als er een discussie is, zal een deskundige de vaststelling moeten doen.

Kan je nog enkele tips meegeven aan kopers en verkopers over verborgen gebreken?

Voor de koper komt het erop aan om goed uit te kijken voor de aankoop of er geen gebreken op te merken zijn. Als er toch iets zou zijn, is het een kwestie van zo snel mogelijk handelen.

De verkoper zou ik aanraden om altijd eerlijk te zijn. Dat komt de verkoopprijs niet ten goede, maar het zal wel vermijden dat er achteraf procedures gevoerd worden die uiteraard ook veel geld kosten.

---

Beluister of bekijk aflevering 20 van Immo Talks via Spotify of YouTube.