Hoe krijg je een hypothecaire lening voor je eerste woning?
Hoe krijg je een hypothecaire lening voor je eerste woning?
Wanneer mensen naar mij komen en vragen hoe ze moeten beginnen aan de aankoop van hun eerste woning, raad ik hen altijd aan om eerst eens langs te gaan bij de bank. Zo weet jij heel duidelijk wat jouw budget is, want zonder deze info kan jouw zoektocht niet starten. Hoe je dit precies aanpakt, vraag ik aan financieel adviseur en bankdirecteur Sharon Symons.
Dag Sharon, sta jij achter mijn advies om een bezoekje te brengen aan je bank voor je op huizenjacht gaat?
Absoluut. Voor je naar huizen gaat kijken moet je echt weten hoever je kan springen. Dat is ook belangrijk voor je onderhandelingspositie. Als je je droomhuis hebt gevonden en je moet dan nog naar de bank gaan voor je een bod kan uitbrengen, is de kans groot dat het al verkocht is.
Natuurlijk moet je wel goed voorbereid naar de bank stappen. Hoe doe je dat?
Alles hangt af van de aard of de omvang van het dossier, maar het eerste waar mensen zich mee bezig moeten houden is hun inkomen. Jouw bank gaat je namelijk vragen naar een representatieve loonfiche. Dit is geen loonfiche waar een dertiende maand of eindejaarspremie op uitbetaald wordt, maar een doorsnee maand. Toets ook altijd heel goed af welke extralegale voordelen de bank meerekent en welke niet.
Zelf raad ik altijd aan om een Excel te maken waarin je al je inkomsten meerekent, inclusief bonussen en maaltijdcheques. Is dat nodig volgens jou?
Dat is zeker nodig en nuttig. Niet altijd voor de bank, maar wel voor de persoon die iets wil kopen. Je moet namelijk heel goed weten wat werkelijk mogelijk is binnen jouw budget.
Bonussen en extralegale voordelen tellen voor de koper mee als inkomen, maar de bank rekent dit niet altijd mee. Wat bonussen betreft moet hier voor de meeste banken een bepaalde regelmaat in zitten. Een bonus die één keer per jaar uitbetaald wordt, zal minder meegerekend worden dan een maandelijkse bonus.
Voor je eigen berekeningen is dit natuurlijk wél heel belangrijk om te weten wat er effectief op je rekening komt. Bespreek dus heel goed met je bank waar zij naar kijken en waarnaar niet.
Kort samengevat is het belangrijk om een financieel overzicht met je inkomsten en extralegale voordelen mee te nemen. Zijn er nog zaken die je moet meenemen?
Wat je ook moet hebben is een overzicht van je eigen gelden. Een uittreksel van je spaarrekening waarbij je ook aangeeft hoeveel daarvan je wil gebruiken voor de aankoop van je woning. Dit gewoon noteren is niet voldoende, je moet echt bewijs hebben dat je over dit geld beschikt.
Ik vermoed dat er ook zeker een overzicht moet zijn van uitgaven, zoals een autolening bijvoorbeeld?
Klopt. Hiervan heeft jouw bank de afbetalingstabel nodig zodat ze weten hoeveel er maandelijks afbetaald wordt en hoelang dat krediet nog loopt. Als dat krediet niet meer langer dan 6 maanden loopt, gaan ze die last doorgaans niet meetellen.
Dit is belangrijk, want hoe lager jouw inkomen-lastenverhouding is, hoe lager het risico voor de bank en hoe lager je rentevoet zal zijn. Als je een bankier hebt die meedenkt met jou, zal die in zo’n situatie voorstellen om van je eigen geld je autolening af te betalen zodat je een lagere rentevoet kan krijgen voor je nieuwe lening.
Iets waar veel jonge mensen zich zorgen over maken, is dat ze nooit iets zullen kunnen kopen omdat ze te weinig spaargeld hebben. Kunnen we een getal plakken op hoeveel spaargeld je nodig hebt?
Wij geven altijd mee dat je bovenop de aankoopprijs van je woning een 7% aan kosten moet rekenen. Je zit namelijk met zaken als registratierechten en een notaris die betaald moet worden. Afhankelijk van waar je woont ligt dit wat anders, maar in Vlaanderen mag je voor de aankoop van je enige en eigen gezinswoning op een 7% rekenen. Gaat het om de aankoop van een tweede verblijf of een opbrengstwoning? Dan gaan we richting 16 à 17% kosten.
Hoeveel moet je bovenop die 7% kosten hebben?
Elk dossier is anders, maar als vuistregel kan je hier nemen dat je 10% van de aankoopprijs zelf moet kunnen leggen. Opgeteld betekent dit dat als je 17% van de aankoopprijs op je spaarboekje hebt staan en een stabiel inkomen hebt, je jouw dossier met 2 vingers in de neus zou moeten rondkrijgen.
De tijden waarin je aan 120% kon lenen zijn voorbij. Daar zijn de banken veel strenger in geworden. Gaan de banken in de toekomst nog strenger worden voor hypothecaire leningen?
Dat hangt heel erg af van bank tot bank. Banken die een gezonde kredietportefeuille hebben, zullen meer dossiers kunnen doen die 100% van de aankoopprijs lenen. Voor banken met een minder gezonde kredietportefeuille is dit een te groot risico en zal je maximaal 90% kunnen lenen.
Ik geef een voorbeeld. Stel mijn partner en ik gaan naar de bank en hebben samen een inkomen van 6000 euro. We willen een woning kopen van €300.000. Dan zal mijn afbetaling rond de €1800 liggen. Dat is niet zo’n groot aandeel van ons gezamenlijk inkomen. Als ik dan tegen de bank zeg dat ik 100% wil lenen, zal de bank daar niet zo’n groot probleem van maken. Als ik hetzelfde pand wil aankopen met €3000 gezamenlijk inkomen, zal de bank daar heel anders op reageren.
Zijn er ook onderhandelingsmogelijkheden bij het afsluiten van een hypothecaire lening? Kan je onderhandelen als een bank een bepaald tarief op tafel legt?
Zelf ben ik natuurlijk ook ergens klant en vraag ik mezelf altijd af: hoe wil je zelf behandeld worden? Zoals ik al zei gaat een bank op basis van verschillende parameters jouw risicoprofiel inschatten en dat profiel resulteert in een rentevoet voor jouw specifieke dossier. Ik verwacht van mijn bankier dat die met mij meedenkt en dat ik de rentevoet krijg waar ik recht op heb.
Dus dat je de laagst mogelijke rentevoet hebt gekregen voor jouw situatie?
Inderdaad. Helaas gebeurt dat bij sommige banken niet altijd zo. Tegen sommige mensen wordt dan gezegd: “Dit is ons tarief. Als je bij andere banken een beter tarief krijgt, kom dan nog maar eens langs”. Ik begrijp dus absoluut dat de klant onderhandelt, want dat is de belangrijkste aankoop van je leven, maar ethisch vind ik het niet als een bankier dit doet.
Bedankt voor al deze nuttige tips Sharon! Ik denk dat dit weer veel mensen geholpen heeft om met zelfvertrouwen aan die eerste aankoop te beginnen.
Beluister of bekijk aflevering 7 van Immo Talks via Spotify of YouTube.
