Investeren in bedrijfsvastgoed: interessant of niet?

Residentieel vastgoed is al jarenlang een geliefde vorm van investeren, maar ook bedrijfsvastgoed wordt steeds populairder. Is investeren in bedrijfsvastgoed interessant? En waar houd je best rekening mee? Ik nodigde Tatiana Hidalgo, adviseur in bedrijfsvastgoed bij Allten, uit om een antwoord te krijgen op deze vragen.

Dag Tatiana, kan je eerst en vooral even kaderen wat we mogen verstaan onder bedrijfsvastgoed?

Bedrijfsvastgoed is kort samengevat alle eigendommen waarin niet wordt gewoond. Denk dan aan magazijnen, kantoren, winkels of industriële terreinen.

Zien mensen die dit aankopen ook als investering?

Zeker. Los van de kandidaat huurders of kopers die een ruimte zoeken om hun bedrijf in te vestigen, hebben wij ook een afdeling investeringen die niets anders doen dan verhuurde gebouwen verkopen. 

Zijn het dan particulieren die investeren in bedrijfsvastgoed, of eerder vennootschappen?

Meestal gaat het om vennootschappen. We zien zelden dat een privépersoon bedrijfsvastgoed gaat aankopen als investering. Het komt wel eens voor dat iemand privé een kleine KMO unit aankoopt, maar dat is eerder de uitzondering.

Ik denk dat één van de redenen dat we dat weinig zien het fiscale aspect is, aangezien de belastingen op bedrijfsvastgoed toch wel anders liggen bij particulieren dan bij bedrijven.

Wanneer particulieren beslissen om te investeren in bedrijfsvastgoed, wordt er meestel een patrimonium opgericht waarmee ze hun vastgoed gaan aankopen omdat dat fiscaal interessanter is.

Zie je naast patrimoniumvennootschappen ook dat bedrijven het zelf aankopen om er dan in te trekken, of hoe werkt dat meestal?

Als het echt een investering is, kopen bedrijven het aan om te verhuren. Af en toe durven ze daarom ook een kantoorgebouw aankopen dat wat groter is dan werkelijk nodig zodat ze een stuk kunnen verhuren, of om potentiële groei op te vangen. Hetzelfde geldt voor magazijnen.

Zijn er enkele aandachtspunten waarmee je best rekening kan houden als je wilt investeren in bedrijfsvastgoed?

Het is heel belangrijk om de verhouding tussen magazijn en kantoor te bekijken. Je wil mikken op maximaal een 10 tot 20% kantoorruimte tegenover je magazijn om te kunnen garanderen dat je het snel weer kan verhuren als het gebouw ooit leeg komt te staan. Als het aandeel van de kantoorruimte groter is dan 20%, wordt wat moeilijker. 

Op vlak van kantoren is het heel belangrijk om te kijken in welke staat het kantoor zich bevindt en je ervan bewust te zijn welke werken nog gedaan moeten worden. Denk dan aan energie, milieu en look & feel. Voorzie dan ook zeker een budget om te renoveren.

Ook bij kantoren wordt er dus sterk gekeken naar energieprestatie?

Klopt, en dat gaat ook komen voor alles wat semi-industrieel en logistiek is.

Moeten magazijnen dan ook al voldoen aan bepaalde normen momenteel?

De isolatienormen zijn op de dag van vandaag al strenger dan vroeger. Er zijn nog geen verplichtingen tot EPC of elektrische keuring, maar dat gaat komen en zal ook niet lang meer duren. Men wil die regels doortrekken naar alle soorten gebouwen.

Heel belangrijk zijn natuurlijk de rendementen. Wat mogen we daar verwachten?

Dat is allemaal heel relatief en afhankelijk van het type vastgoed, de ligging, de staat, verhouding tussen magazijn en kantoor etc. En we zitten vandaag natuurlijk ook in een iets moeilijkere markt. Enkele jaren geleden werd er makkelijker op risico gekocht en waren de prijzen iets lager. De investeerder kijkt vandaag meer naar risico’s en is voorzichtiger. 

Vandaag zitten we met gemiddelde rendementen van 5,5% tot 8,5%, waar we een jaar geleden tussen de 4% en 7,5% zaten. Enkele factoren die hierin meespelen zijn een tekort aan een goed product, banken die minder makkelijk meegaan en interesten die verhoogd zijn. 

Dat is wel een mooi bruto rendement dat gehaald kan worden. Bij residentieel vastgoed ligt dat op dit moment toch een stukje lager.

Ik denk dat het grootste verschil is dat een verhuurder mikt op verhuurovereenkomsten op lange termijn. Hoe langer de huurtermijn, hoe interessanter. Dan spreken we hier over 6 à 9 jaar. Aan de andere kant neemt een huurder in bedrijfsmatig vastgoed heel wat taken op zich. Ik spreek dan over onderhoud, onroerende voorheffing,… waardoor er minder zorgen zijn voor een huurder. 

Zie jij bepaalde opportuniteiten? Zou jij bijvoorbeeld eerder kijken naar een KMO-unit aankopen om te investeren in vastgoed, of wat zou jij adviseren?

Ik denk dat het op vandaag inderdaad net iets interessanter is om te kijken naar KMO-units, hoewel we daar dan wel tegen de uitdaging botsen dat er niet erg veel aanbod is. Anderzijds is er veel vraag naar, dus verhuurd krijg je het sowieso. Voor kantoren is het iets moeilijker vandaag en zou ik dan ook wat minder aanbevelen.

Een KMO-unit in een mooi bedrijventerrein in de regio Mechelen, wat is daar de gemiddelde prijs per vierkante meter?

Die prijzen zijn de laatste jaren enorm gestegen omdat de gronden duurder zijn geworden, net als de bouwprijzen. De verkoopprijzen van de units zijn daarom ook omhoog gegaan. Een paar jaar terug kocht je een unit van ongeveer 100 vierkante meter aan 1000 à 1250 euro per vierkante meter. Vandaag zitten we al op 1700 à 1900 euro per vierkante meter. Dat beïnvloedt natuurlijk ook de verhuurprijzen, waardoor we hier vandaag op 60 tot 75 euro per vierkante meter per jaar zitten.

Om af te sluiten wil ik toch nog even stilstaan bij de financiering. Wanneer je als patrimoniumvennootschap of gewone vennootschap zoiets wil aankopen, hebben de meesten dit dan cash liggen of wordt er toch nog geleend?

Als het investeerders zijn, hebben ze vaak toch een groot aandeel en financieren ze dat stuk zelf. Als het een gebruiker is, gaat die eerder proberen om het maximale te laten financieren.

Dat maakt dat de investeerders het net iets makkelijker hebben omdat zij vaak een grotere eigen inbreng hebben of op een andere manier middelen hebben om een waarborg te kunnen geven dan een eindgebruiker.

Als we dit wat kunnen samenvatten, dan denk ik dat bedrijfsvastgoed zeker en vast deel kan uitmaken van een vastgoedportefeuille en een spreiding van je risico kan betekenen. Zeker het overwegen waard dus.

---

Beluister of bekijk aflevering 10 van Immo Talks via Spotify of YouTube.