11 onmisbare attesten bij de verkoop van je woning

11 onmisbare attesten bij de verkoop van je woning

Wil je jouw woning verkopen? Dan zijn er heel wat attesten die je moet kunnen voorleggen voor de verkoop kan doorgaan. Als koper is het dan weer belangrijk om deze attesten samen met je vastgoedprofessional na te kijken, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Welke attesten dat precies zijn? Dat vat ik in dit artikel voor je samen.

Bij de verkoop van je woning moet je een heel aantal documenten en attesten kunnen voorleggen. Die kan je in twee categorieën onderverdelen: attesten op woningniveau en attesten op juridisch niveau. Hieronder kan je per categorie een opsomming terugvinden!

Attesten op woningniveau

Op woningniveau mogen volgende attesten zeker niet ontbreken:

  • Elektrische keuring
  • EPC- attest: Dit attest houdt rekening met de isolatie, verwarming, oppervlakte en volume van de woning en bepaalt hoe duurzaam de woning is.
  • Asbestinventaris: Dit attest is enkel voor woningen die gebouwd werden voor 2000.
  • Attest stookolietank: Om het attest te krijgen, moet die olietank voorzien zijn van een groene dop. 

 

Attesten op juridisch vlak

Op juridisch vlak mogen volgende attesten zeker niet ontbreken:

  • Stedenbouwkundige inlichtingen/stedenbouwkundig uittreksel: Op dit uittreksel kan je terugvinden welke vergunningen zijn uitgereikt, in welke zone de woning ligt en eventuele vastgestelde bouwovertredingen. 
  • Bodemattest: Dit attest een antwoord op de vraag: heb ik een “propere” grond?
  • Kadastrale legger: De kadastrale legger vermeldt het perceelnummer en geeft weer wat het kadastraal inkomen (KI) is van de woning. 
  • Kadastraal plan: Dit is een plan waarop de perceelsgrenzen en de gebouwen getekend staan. 
  • Eigendomstitel: De eigendomstitel of akte van aankoop is het document dat bewijst dat je eigenaar bent en je aankoop tegenstelbaar maakt aan derden.
  • Verkavelingsakte: Dit document is enkel aanwezig wanneer de woning in een verkaveling gelegen is. Hier staan onder andere de voorwaarden in over hoe er gebouwd moet worden.
  • Basisakte: Dit laatste attest is enkel van toepassing voor appartementen en bevat alle geplogenheden van het gebouw.

Wil je graag meer weten over de attesten die je moet kunnen voorleggen en waarmee rekening te houden als koper en verkoper? Download dan de gratis gids met een uitgebreid overzicht en alles wat je erover moet weten via https://rebrand.ly/vastgoedattesten


Beluister of bekijk aflevering 6 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

 

Waarop let je bij de aankoop van je eerste woning?

Waarop let je bij de aankoop van je eerste woning? Een interview met Elien Van Sande

Bij de aankoop van je eerste woning komt er plots heel wat op je af. Van het afsluiten van een lening tot het uitbrengen van een bod en het ondertekenen van je akte. Ook Elien Van Sande kocht onlangs voor het eerst een woning en getuigt in deze aflevering over de inzichten en lessen die ze hieruit meeneemt.

Foto van Sophie en Elien tijdens het interview over de aankoop van je eerste woning

Dag Elien. Jij ging enkele maanden geleden over tot de aankoop van je eerste woning. Hiervoor was je aan het huren, hoe ben jij dan op het idee gekomen om iets te kopen?

Met alle geopolitieke gebeurtenissen en alles wat er bezig was in de wereld, leek het mij een slim idee om vastgoed aan te kopen. Eenmaal je ouder wordt, wordt dat plots ook deel van elke conversatie die je hebt met mensen. Grond maken ze natuurlijk niet bij, dus iets voor mezelf kopen leek mij een slimme beslissing.

Hoe ben je aan dit proces begonnen?

Ik ben begonnen met te kijken naar wat ik zelf wou en wat er effectief mogelijk was, zowel op emotioneel als rationeel vlak. Ik wou graag in de omgeving van een stad blijven en tegelijkertijd ook wat meer in de buurt van mijn werk. De keuze is dan op de stadsrand van Mechelen gevallen.

Waar in dit proces ben jij naar de bank getrokken, hoe heb jij jouw bank gekozen en hoe heb je dat aangepakt?

Voor ik aan mijn zoektocht begonnen ben, ben ik al eens naar de bank gegaan om al een duidelijk beeld te hebben van wat er budgettair mogelijk was. Dan ben ik binnen die marge de mogelijkheden gaan bekijken. Dat eerste bezoek aan de bank was begin november, we zijn nu eind maart en ondertussen woon ik al enkele weken in mijn appartement.

Jij hebt eigenlijk helemaal niet lang gezocht hé?

Nee klopt. Het cliché is waar: wanneer je het het minst verwacht, komt er iets op je pad. Ik heb een paar appartementen bezocht toen er via jou iets mijn richting uitkwam, en dat is het dan ook geworden. Normaal denk ik heel hard na over alles maar hierbij heb ik heel snel beslist. Soms moet je gewoon springen.

Je had natuurlijk al goed je huiswerk gedaan. Je had een behoefteanalyse gedaan en je had een duidelijk budget, waardoor je ook snel kon springen. Zijn er bepaalde zaken waar jij op hebt gelet bij jouw keuze, of heb je gewoon je gevoel gevolgd?

Het moest qua noden en wensen voor mij voldoen aan waarnaar ik op zoek was. Als je die noden goed uittekent, merk je tijdens je zoektocht al snel of bepaalde ruimtes aan die eisen voldoen of niet. Je merkt trouwens ook snel welke noden tot welke prijsklasse behoren. Daarom had ik ook heel snel door dat de woning waar ik nu woon heel goed matchte met mijn noden en budget.

Was je voor je een bod deed enkel bij jouw eigen bank geweest, of al bij verschillende banken?

Ik was op voorhand al bij verschillende banken geweest. Ik denk dat ik in totaal 4 gesprekken heb gehad. Daar heb ik wel meer een emotionele keuze gemaakt, namelijk voor de bank waarbij ik me het meest ondersteund voelde en die mee was met mijn manier van communiceren. 

Het gesprek met de bank waarvoor ik uiteindelijk heb gekozen had ik een uur nadat ik ‘ja’ had gezegd tegen de woning. Ik wist natuurlijk wel al uit het gesprek met mijn eigen bank de vraagprijs binnen mijn budget lag.

Het is inderdaad zo dat je liefst al weet welk budget mogelijk is, maar dat je nadat je een bod hebt gedaan zeker nog enkele weken de tijd hebt om een lening af te sluiten bij de bank van jouw voorkeur.

Dat was heel nieuwe informatie voor mij eigenlijk. Ik wist op voorhand totaal niet dat je na het uitbrengen van je bod nog tijd hebt om je lening in orde te brengen. 

Zijn er tips die jij kan meegeven vanaf het moment dat je beslist dat je een woning wil kopen tot het doen van een bod?

Voor mensen die net als ik rationeel zijn, zou ik aanraden om toch ook wat je gevoel te gevolgen: voel je je goed in de woning? Is het meteen raak? Anderzijds zou ik ook aanraden om niet in te boeten op je eisen, gewoon omdat je een woning zo leuk vindt. Zorg ook dat het kostenplaatje klopt, want achteraf komen er altijd onvoorziene kosten bij. Houd daar op voorhand rekening mee en laat je begeleiden door een expert.

Nadat jouw bod aanvaard werd, werd het compromis voorbereid. Eenmaal dit achter de rug was, was het voor jou een beetje een uitdaging om los te laten, toch?

Klopt. Zodra ik dat bod had gedaan kreeg ik plots mails dat er een EPC-verslaggever was langs geweest, dat de elektronica gekeurd was, etc. Dan krijg je ook nog eens die 18 pagina’s aan compromis voorgeschoteld waarin heel duidelijk staat dat als je je nu nog bedenkt je een serieuze som moet betalen. Dan dringt het toch wel even door dat je dit echt wel aan het doen bent. Je beseft dat je niet langer huurt en het voor écht is.

Het compromis wordt dan ook naar je notaris gestuurd, maar jij had toen nog geen notaris. Hoe heb jij die keuze gemaakt?

Via mijn netwerk. Ik heb mij bij jou geïnformeerd en jij hebt mij toen iemand aangeraden waarvan jij wist dat die in de bres springt voor zijn klanten als het nodig is. Ik vond dat toen zo’n heftig taalgebruik want ik dacht dat alleen advocaten in de bres moesten springen, maar jij hebt mij toen wel uitgelegd dat ook notarissen een belangrijke taak hebben in dit proces en dat er ook zeker situaties zijn waarin zij in de bres zouden moeten springen voor hun klanten. 

Zijn er na het ondertekenen van het compromis nog bepaalde zaken die je in orde moest brengen bij de bank?

Kort nadat ik het gesprek had gehad met de bank waarbij ik mijn lening zou afsluiten, heb ik mijn kredietaanvraag ondertekend. Dan worden er heel veel documenten heen en weer gestuurd waarvoor je je goedkeuring moet geven. Dat is gelukkig wel heel vlot gegaan. 

Ik heb wel eerst nog de afbetalingstabellen van verschillende banken vergeleken. Wat voor mij heel belangrijk was, was het percentage van je loon dat je elke maand mag afbetalen. Sommige banken houden het op 40% van je loon en andere banken houden daar geen rekening mee. Ik kom uit een regio waarbij de huurprijzen heel hoog liggen en waarbij ik meer dan 40% van mijn loon aan huur betaalde, maar toch hielden zij vast aan hun regel en dat vond ik een beperking. 

Elk acceptatiebeleid is inderdaad anders. Daarom ga je best bij meerdere banken kijken voor je een keuze maakt. Ik herinner me nog dat jij na het tekenen van de compromis jezelf afvroeg: “En wat nu?”

Ja, je weet even niet wat te doen. Ik had nog geen sleutel, ik had nog geen grondplan dus ik kon nog niet inschatten welke meubels ik kon kopen of hoeveel liter verf ik nodig had,…  Het enige wat ik toen nog kon doen was ervoor zorgen dat ik mijn huurcontract op tijd stopte.

Klopt, als koper kan je in die fase niet veel doen. Alles ligt dan in de handen van de notaris. Wanneer heb jij dan de sleutel van jouw appartement gekregen?

Normaal krijg je die bij het ondertekenen van de akte, maar ik heb die een paar dagen vroeger gekregen van de eigenares. Toen hebben we nog snel gezorgd dat de brandverzekering in orde was, want vanaf het moment dat je de sleutels in handen krijgt ben jij verantwoordelijk en moet je zorgen dat je verzekerd bent. 

We zijn ondertussen 3 weken verder, hoe gaat het nu?

Ondertussen zijn er schilderwerken gebeurd, zijn er meubels aangekocht en ben ik ook verhuisd. Kortom: ik ben nu officieel een home owner! 


Beluister of bekijk aflevering 5 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Meer tips over de aankoop van jouw droomwoning? Download hier de gratis gids “In 13 stappen naar je eerste woning”: https://rebrand.ly/eerstewoning

Wat doet een notaris tijdens het aankoopproces van een woning?

Wat doet een notaris tijdens het aankoopproces van een woning?

Wie een woning wil kopen, ontsnapt niet aan een bezoekje aan de notaris. Maar wat heeft zo’n notaris eigenlijk te maken met het aankoopproces van een woning? Benny Verstraeten, notarieel jurist, legt uit op welke manier hij jou als koper ondersteunt. Van het opstellen van een bod tot het ondertekenen van de akte, we overlopen de verschillende stappen waarin een notaris een essentiële rol speelt bij het veiligstellen van een succesvolle woningaankoop.

Sophie en Benny praten over de rol van een notaris bij het aankoopproces van een woning

Als notarieel jurist houd jij je vooral bezig met het juridische aspect van vastgoed. Vanaf wanneer kom jij dan precies in the picture bij de aankoop van een woning?

Ik schiet in actie vanaf het moment dat iemand een huis is tegengekomen dat aan alle verwachtingen voldoet en er een bod wordt uitgebracht. Een bod uitbrengen betekent dat iemand een concreet prijsvoorstel doet. Als de eigenaar ja zegt, is er een overeenkomst. 

Je ziet online heel wat ‘templates’ verschijnen voor zo’n bod, maar het is echt wel belangrijk dat in het bod voldoende elementen staan om jezelf als koper te beschermen. Die bescherming vang je vooral op door enkele opschortende voorwaarden in te lassen in het bod.

Kan je eens toelichten wat dat zijn, opschortende voorwaarden?

Een opschortende voorwaarde wil zeggen dat een overeenkomst pas bindend is als de opschortende voorwaarde vervuld is. Een blanco bodemattest is hier een goed voorbeeld van. Dit is een attest waaruit blijkt dat er geen sprake is van een vervuilde bodem. Als blijkt dat er niet voldaan wordt aan deze voorwaarde, heeft de koper het recht om de overeenkomst niet te laten doorgaan.

Eén van de meest gebruikte opschortende voorwaarden is die voor het bekomen van de lening.

Klopt, meestal is die voorwaarde beperkt tot een maand of 6 weken. De koper heeft gedurende deze periode de mogelijkheid om zekerheid te krijgen omtrent de lening. Als binnen die periode blijkt dat de koper geen lening kan krijgen en van 2 verschillende banken een attest kan krijgen dat de bank de lening niet toekent, dan is de opschortende voorwaarde niet vervuld en is de overeenkomst niet bindend. Als er al een voorschot betaald zou zijn, krijgt de koper dat ook terug.

Een van de belangrijke factoren hier is die voorwaarde gaan beperken in tijd, want de koper mag uiteraard niet een jaar naar een lening zoeken. Het is wel een dubbeltje op zijn kant, want een bod met (veel) opschortende voorwaarden is minder sterk dan een bod zonder voorwaarden. Opschortende voorwaarden zijn dus goed en ook nodig, maar ga hier niet te ver in. 

Wanneer het bod aanvaard is, is de compromis de volgende stap.

Inderdaad, binnen welke termijn de verkoopovereenkomst of compromis wordt opgemaakt is trouwens ook iets wat vermeld wordt in het bod. Op het moment dat de compromis ondertekend wordt, moeten eventuele documenten die nog ontbraken bij het uitbrengen van het bod aanwezig zijn. Zo zijn beide partijen volledig op de hoogte.

Als de verkoop via een professional verloopt, leest de notaris het compromis ook na, toch?

Klopt, dat is vooral mijn job. Ik kijk de voorontwerpen na en maak daar opmerkingen bij als dat nodig is. Ook de notaris van de andere partij doet dit, want twee paar ogen zien natuurlijk altijd meer.

Het definitieve ontwerp van de overeenkomst wordt altijd voorgelegd aan de cliënten zodat zij hun vragen nog kunnen stellen. Meestal komen er ook nog wel wat vragen omdat de terminologie zo specifiek is. 

Wat is de volgende stap na het ondertekenen van het compromis?

Dat is het ondertekenen van de akte. Volgens de wet dient die akte binnen de 4 maanden te worden ondertekend. Ik zeg meestal dat je toch een minimum termijn van 3 maanden moet rekenen omdat wij als notaris ook afhankelijk van enkele instanties waarbij documenten opgevraagd moeten worden. 

Het kantoor van rechtszekerheid bijvoorbeeld bezorgt ons een hypothecair getuigschrift waaruit blijkt of er bezwarende overschrijvingen zijn, zoals een faillissement of een bestaande hypotheek die nog loopt. In dat geval is het de taak van de notaris om ervoor te zorgen dat er een afrekening is zodat de bank kan worden terugbetaald en de koper zijn eigen hypotheek kan vestigen.

In 95% van de gevallen is er nog sprake van een hypothecaire inschrijving, die waarschijnlijk bij een bank is afgesloten. Een hypothecaire inschrijving is de waarborg die de bank heeft op jouw woning en blijft sowieso 30 jaar staan, ook al is je lening op 10 jaar afbetaald. Die moet doorgehaald worden zodat de koper die een nieuwe lening aangaat  “in eerste rang” kan genomen worden. 

Zijn er daarnaast nog zaken die de notaris op zich neemt tijdens het aankoopproces van een woning?

Wij zorgen er ook voor dat er fiscale notificaties worden verricht. Kort samengevat moeten wij nagaan of de koper geen schulden heeft, bijvoorbeeld personenbelasting of vennootschapsbelasting. Die schulden moeten namelijk bij het tekenen van de akte terugbetaald zijn. 

We hebben ondertussen een bod en een compromis ondertekend, waarom moet er dan eigenlijk ook nog een akte zijn? 

De akte heeft 2 gunstige gevolgen. Enerzijds zorgt die voor de overschrijving op het kantoor van rechtszekerheid, waardoor de verkoop tegenwerpelijk is aan derden. Dat wil zeggen dat derden de verkoop dienen te respecteren. 

Anderzijds heeft de akte ook de waarde van een vonnis. Als de verkoper het pand niet wenst te verlaten tegen de aktedatum, dan kan met de akte naar de deurwaarder gestapt worden en zo actie ondernomen worden. Zonder akte ben je verplicht om eerst via de rechter een vonnis te verkrijgen. 

Eenmaal we de akte ondertekend hebben, wat gebeurt er dan? Want je krijgt die akte niet mee en dat zorgt al eens voor verwarring bij de koper.

Op het moment dat de akte ondertekend wordt, moeten het ereloon van de notaris en vooral de registratierechten betaald zijn. Daarna bezorgt de notaris de akte aan het registratiekantoor en zij sturen op hun beurt het aanslagbiljet naar de notaris om de registratierechten – die jij al betaald hebt – te betalen. 

Anderzijds moet de akte ook overgeschreven worden op het kantoor van rechtszekerheid om tegenwerpelijk te zijn aan derden. Pas wanneer die 2 zaken gebeurd zijn, kunnen de cliënten digitaal een afschrift van de akte krijgen. 

En dan nog een laatste vraag: wanneer krijg je als verkoper eigenlijk je geld? 

Bij de compromis wordt doorgaans een voorschot betaald, maar dat stort je best op de rekening van de notaris. Als om één of andere reden de akte niet zou kunnen doorgaan, kan het geld gewoon verdwenen zijn als je dit op de rekening van de verkoper had gestort. 

Bij de notaris blijft dat geld geblokkeerd tot het ondertekenen van de akte. Bij het ondertekenen van de akte wordt de bank terugbetaald mocht dat nog nodig zijn en wordt het saldo aan de verkoper gegeven.

Meer tips over de aankoop van jouw droomwoning? Download hier mijn gratis gids “In 13 stappen naar je eerste woning”: https://rebrand.ly/eerstewoning


Beluister of bekijk aflevering 4 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Een woning kopen en verkopen met Yoni Roussel

Een woning kopen en verkopen met Yoni Roussel

Een woning kopen is één ding, een woning kopen en tegelijkertijd een woning verkopen nog iets anders. Het is een extra uitdaging die vaak voor de nodige stress zorgt. Dat ondervond ook Yoni Roussel, een klant die ik 2 jaar geleden ontmoette tijdens zijn huizenjacht en uiteindelijk heb bijgestaan bij de aankoop en verkoop van zijn woning. Wat hij uit dit proces geleerd heeft, vertelt hij met veel plezier.

Sophie en Yoni praten over het kopen en verkopen van een woning

Toen ik jou 2 jaar geleden leerde kennen, had je de zoektocht eigenlijk opgegeven. Plots is het dan toch heel snel gegaan allemaal. Hoe heb je dit ervaren?

Klopt, we waren al heel lang op zoek en leken maar niet dé woning te vinden. Ik had de zoektocht dus opgegeven, tot mijn vrouw de woning tegenkwam die we via jou gekocht hebben. Dat was onverwacht een schot is de roos, waardoor we plotsklaps een nieuwe woning kochten én ons toenmalige appartement moesten verkopen. 

Ik herinner me nog dat ik in die periode heel veel stress had. Ik maakte me vooral zorgen over de verkoop van ons appartement. Dat bevond zich namelijk onder de nok van het dak, waardoor je amper kon rechtstaan in de slaapkamer door de schuine wanden. Ik vreesde dat ons appartement niet verkocht zou geraken.

Zo’n schuine wanden zorgen voor uitdagingen, maar hoeft een verkoop zeker niet te belemmeren. Integendeel, zo’n appartement heeft heel veel karakter! Hoe hebben jullie de situatie aangepakt? 

Wij zijn bijna een jaar op zoek geweest, vooral in de buurt van onze bestaande woning. Daar lagen de prijzen te hoog voor ons, dus daarom hadden we onze plannen in de koelkast gezet. Toen we op onze droomwoning botsten, moest het plots heel snel gaan.

Er was veel concurrentie op de markt op dat moment, dus we hadden geen tijd te verliezen. We namen dan ook meteen mijn schoonouders mee naar ons eerste bezoek. Mijn schoonvader is namelijk technisch heel sterk, dus die kon meteen checken of alles in orde was zodat wij de knoop snel konden doorhakken.

Waren jullie op voorhand ook langs geweest bij de bank om jullie budget te bepalen? 

Nee, ons budget hadden we berekend via de simulatietool van onze bank. Onze eerste fysieke afspraak bij de bank was pas toen we ons bod al hadden uitgebracht. 

Voor jullie is dit goed afgelopen, maar ik moet toegeven dat dat niet de meest verantwoorde manier van werken is. Ik raad zelf altijd aan om eerst zekerheid te hebben van de bank voor je een bod doet, zodat je achteraf niet in de problemen komt. 

Toen jullie bod aanvaard werd, was het tijd om jullie appartement te verkopen. Jullie hebben me toen gevraagd om het appartement te komen schatten. Ook dat laat je eigenlijk best doen voor je springt voor een ander pand.

Klopt, als we hier nu op terugkijken zouden we dat ook anders hebben aangepakt. Voor de berekening van ons budget zijn we eigenlijk uitgegaan van onze aankoopprijs van het appartement omdat mij is meegegeven dat vastgoed niet daalt in waarde. Dat was dan ons budget voor onze eigen inleg en leek ons voorzichtig gerekend. 

Dat was inderdaad heel slim om zo voorzichtig te rekenen, want de meeste mensen overschatten namelijk de waarde van hun huidige woning waardoor ze ook hun eigen inbreng overschatten. Jullie manier van rekenen hield rekening met het worst-case scenario. 

Na de schatting hebben we jullie appartement zo snel mogelijk op de markt gezet, maar jullie hadden ook al de overbruggingsmogelijkheden bekeken wat ons meer onderhandelingspotentieel gaf. Wil je daar nog iets over kwijt?

Ik herinner me vooral dat ik heel die periode in een waas beleefd heb. Je denkt er op voorhand heel lang over na, bekijkt al die mogelijkheden en wil vooral dat alles perfect verloopt eens het zover is. 

Plots start die mallemolen en voor je het weet is het alweer voorbij. Van het ene moment op het andere is het appartement waar je zo lang in gewoond hebt verkocht en heb je een nieuw huis.

En dan is het natuurlijk tijd om te verhuizen. Hoe hebben jullie dat geregeld met kopen en verkopen op hetzelfde moment?

Jij hebt ervoor gezorgd dat we in ons nieuwe huis konden op 1 januari en dat de nieuwe eigenaar van ons appartement pas op 15 januari zou intrekken. Daardoor hadden we 2 weken om alles te verhuizen.

We kunnen inderdaad in het begin goed onderhandelen over wanneer het huis precies beschikbaar zal zijn. Het is dan ook belangrijk dat dat in het begin goed afgesproken wordt in de akte zodat je jezelf de nodige tijd gunt. 

Klopt, want ik herinner me dat de vorige eigenaars van ons huis ook een maand langer gingen blijven.

Zij hadden inderdaad te maken met een grondige verbouwing en daardoor hadden ze die tijd ook echt nodig. Belangrijk om weten is wel dat daar een vergoeding voor kan afgesproken worden, een bezettingsvergoeding noemen we dat. Zijn er verder nog tips die je zou willen meegeven aan mensen die een tegelijkertijd een woning willen kopen en verkopen?

Jou bellen! Veel mensen onderschatten dit, maar het is echt heel belangrijk dat je in zo’n situatie een goede makelaar kiest die jou kan bijstaan en je op je gemak kan stellen.

Zoals ik al zei heb ik heel veel stress gehad tijdens deze periode, maar ik wist dat ons dossier in goede handen was en dat doet veel.


Beluister of bekijk aflevering 3 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Stijgende rentevoeten: is een woning kopen nog interessant?

Stijgende rentevoeten: is een woning kopen nog interessant?

We kunnen er al een tijdje niet meer omheen: de rentevoeten voor een hypothecaire lening stijgen. Daardoor zitten heel wat mensen met vragen. Is het kopen van een huis financieel nog wel mogelijk? Is het überhaupt nog interessant om vastgoed te kopen? En waarop let je dan precies? Om een antwoord te vinden op deze vragen nodigde ik Sharon Symons uit, financieel adviseur en bankdirecteur. 

Sophie Vandewalle en Sharon Symons bespreken de stijgende rentevoeten

Er werd al veel gesproken over de stijgende rentevoeten in de pers. Wat is jouw visie hierop?

Dat is echt een hot topic inderdaad, maar voor ik uitleg hoe we hiermee om kunnen gaan, wil ik graag eerst even duiden hoe die rentevoeten tot stand komen. Die gaat de bank namelijk niet met de natte vinger bepalen. 

Eén van de belangrijkste factoren zijn de rentevoeten die de ECB (Europese Centrale Bank) hanteert. De Europese Centrale Bank heeft als taak om voor prijsstabiliteit te zorgen en de inflatie tot 2% te proberen beperken. Hiervoor hebben zij twee belangrijke wapens om in te grijpen: rentevoeten en geldcreatie. 

Tijdens de crisis in 2011 heeft de ECB vooral op dat laatste ingezet, want geld is voor de economie wat olie is voor een motor. Iets anders wat ze deden om de economie te stimuleren is de rentes heel laag houden. Daarom betaalden we de afgelopen 10 jaar heel weinig rente. 

Vandaag zitten we in een situatie waarin de inflatie uit de hand dreigt te lopen omdat er heel veel geconsumeerd wordt. Daarom grijpt de ECB nu op de tegenovergestelde manier in en worden de rentevoeten verhoogd. Een moeilijk evenwicht, want wanneer ze die te hard verhogen en dus te hard op de rem gaan staan, dreigt de economie stil te vallen.

Zijn er nog andere factoren die invloed uitoefenen op de rentevoet van je hypothecaire lening?

Absoluut. Ook de risicoinschatting van je dossier heeft een impact. Die wordt gebaseerd op jouw quotiteit en jouw terugbetalingscapaciteit.

De quotiteit van je lening is het percentage van de woning dat je wenst te lenen. Hoe hoger je quotiteit, hoe hoger het risico voor de bank. Dat betekent dus ook dat hoe lager je quotiteit is, hoe beter je tarief zal zijn. Doorsnee kan je trouwens aannemen dat de maximale quotiteit 90% is. 

Stel dat die quotiteit onder de 90% kan blijven, wat is dan de gemiddelde interestvoet die we zien vandaag?

Het is moeilijk om daar een eenduidig antwoord op te geven, want zoals ik al aangaf is niet enkel je quotiteit is belangrijk, maar ook je terugbetalingscapaciteit. 

Die kan je berekenen door naar je inkomen te gaan kijken enerzijds, en naar je uitgaven zoals andere kredieten anderzijds. De verhouding tussen die twee noemen we de inkomen-lastenverhouding. Hoe lager die verhouding, hoe hoe meer terugbetalingscapaciteit je hebt en dus hoe kwalitatiever je dossier. Afhankelijk van deze twee factoren zien we vandaag rentevoeten tussen de 3,5% en 4,5%. 

Dat is inderdaad hoger dan de afgelopen jaren. Zien jullie daardoor de interesse in kredieten dalen?

We komen net uit een periode waarin thuiswerk verplicht was. Daardoor werd er plots veel nagedacht over comfort en was de nood hoog, wat resulteerde in een blind vertrouwen in de vastgoedmarkt. Mensen deden zelfs een bod zonder de woning bezocht te hebben. Als je het aantal kredietaanvragen met die periode vergelijkt, zie je natuurlijk een sterke terugval. 

Wanneer ik ga vergelijken met de periode voor de pandemie, zie ik dan weer niet echt een verschil. Je kan dus stellen dat eigenlijk de afgelopen jaren uitzonderlijk waren. 

Zelf merk ik dat we een aantal afwachtende maanden achter de rug hebben, maar dat het nu terug op gang begint te komen. Merk jij dat ook?

Klopt, begin dit jaar was er wereldwijd heel veel onzekerheid in de markt en gingen mensen grote uitgaven uitstellen. Natuurlijk moeten mensen altijd ergens wonen en aangezien we nu weten dat interesten op korte termijn niet echt gaan dalen, komt die interesse terug. 

Ik merk wel dat het tijdperk van het blind kopen wat achter de rug is. Dat biedt mensen meer onderhandelingsmarge. Hoe hoger de rentevoet, hoe meer je natuurlijk gaat moeten afbetalen voor hetzelfde leenbedrag. Daardoor beginnen mensen rationeler aan die aankoop en blijven panden wat langer te koop staan.

Brengen de stijgende rentevoeten ook een kritischere kijk mee op het acceptatiebeleid of het aantal leningen dat gegeven wordt?

Net als bij de rentevoeten wordt ook hier veel vanuit Europa bepaald. Europa wil streven naar een gezonde kredietportefeuille: zo weinig mogelijk dossiers met hoge quotiteiten, zoveel mogelijk dossiers met laag-risicoprofielen. 

Twintig jaar geleden was het bijvoorbeeld geen enkel probleem om aan 125% te lenen, een lening waarbij de bank heel veel risico liep. Toen kon je dus met 0 euro spaargeld een huis kopen. Vandaag kan dat niet meer en wordt er steeds meer gekeken naar het spaargeld, zeker in een markt waar het leven duurder wordt en steeds meer mensen het moeilijker krijgen om de eindjes aan elkaar te knopen.

Hoe zie jij de toekomst van hypothecaire leningen evolueren?

Ik heb uiteraard geen glazen bol, maar ik denk dat de huidige situatie waarin er redelijk wat druk staat op de rentevoeten nog een tijdje zal aanhouden. In Amerika zijn al een aantal nieuwe rentestijgingen aangekondigd, dus we kunnen verwachten dat dat hier ook zo zal zijn. 

Bedankt voor al jouw uitleg, Sharon. Hieruit neem ik mee dat de aankoop van je woning uitstellen geen zin heeft en je er best gewoon voor kan gaan!


Beluister of bekijk aflevering 2 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Wie is Sophie Vandewalle, het gezicht achter Immo Talks?

Wie is Sophie Vandewalle, het gezicht achter Immo Talks?

Welkom bij Immo Talks, de podcast die jou op een toegankelijke en behapbare manier laat kennismaken met vastgoed! Voor ik uit de doeken doe hoe jij vastgoed op een slimme en zelfzekere manier kan benaderen, neem ik je even mee in mijn persoonlijke verhaal. Want wie is nu eigenlijk het gezicht achter deze podcast, en waarom zou je mijn advies aannemen? Je komt het hier te weten.

Ik ben Sophie Vandewalle en zaakvoerder van Immo SIR, een vastgoedkantoor waarbij dienstverlening en persoonlijk advies centraal staan. Toch zette ik mijn eerste stappen in de vastgoedsector al véél eerder. Sterker nog: vastgoed interesseert me al van zolang ik me kan herinneren…

In mama’s kielzog

In mijn kindertijd deed ik niets liever dan met mijn mama meegaan op huizenjacht. De liefde voor vastgoed heb ik ongetwijfeld via haar meegekregen, want naast haar job als verzekeringsmakelaar had ze ook een grote passie voor het verhuren van huizen. We hadden thuis zelfs twee vaste lijnen, waarvan één voor de huurders. Al van jongs af aan wist ik heel goed wat ik moest zeggen wanneer een huurder belde. 

Daarnaast zat er ook een vastgoedkantoor in de familie. Ik vond het fantastisch om in de grote bureaustoel te gaan zitten en te doen alsof er iemand een huis kwam kopen. Dan haalde ik de fiches van de woningen boven en liet ik alle foto’s zien.

Mijn eerste appartement

Ik heb altijd tegen mezelf gezegd dat ik ook vastgoedmakelaar wou worden, maar eerst iets “echt” zou studeren. Geen idee waarom ik dat dacht, want om een goede vastgoedmakelaar te zijn moet je wel degelijk goed gestudeerd hebben. En zo viel de beslissing om vastgoed te gaan studeren!

Ik zat op kot, maar al snel begon het te kriebelen voor meer. Samen bespraken we de opties. Zij boden toen aan om borg te staan voor mijn woning en zo heb ik op mijn 19de mijn eerste appartement aangekocht. Uiteraard waren dit andere tijden en zou dit vandaag waarschijnlijk niet meer kunnen. Een stressvolle periode, maar achteraf gezien heeft dit me écht gekatapulteerd!

Van het notariaat tot mijn eigen vastgoedkantoor

Toen ik op zoek was naar een job, ben ik via iemand die ik kende op het notariaat terechtgekomen. Ik was op school al heel gepassioneerd door alles wat met vastgoedrecht te maken had, dus dit was een droom die uitkwam. Die job heeft een fantastische basis gelegd om heel het juridische aspect van vastgoed nog beter te begrijpen. 

Een aantal jaar later ben ik in Mechelen terecht gekomen. Een notaris had me gevraagd om hem uit de nood te helpen door een aantal compromissen na te kijken, maar uiteindelijk heb ik er 7 jaar gewerkt en gingen er meer dan 600 compromissen per jaar door mijn handen.

Mijn kinderdroom om ooit zelf vastgoedmakelaar te worden begon steeds meer op te borrelen, tot ik het niet langer kon negeren. De stap zetten naar mijn eigen kantoor uit te bouwen was een moeilijke beslissing, maar wel de juiste! 

Waarom Immo Talks?

Vandaag zijn we alweer een heel aantal jaren verder en is het tijd voor een extra uitdaging. Ik heb mijn eigen podcast gestart om alle kennis en expertise die ik de afgelopen jaren verzameld heb met jou te delen. 

De aankoop van vastgoed is een belangrijke stap in je leven. Eentje waar ook nog eens heel veel bij komt kijken. Dat de informatie erover dan heel verspreid en vaak ingewikkeld is, helpt niet echt. Daarom heb ik er mijn persoonlijke missie van gemaakt om alles op een behapbare én menselijke manier te delen.


Beluister of bekijk aflevering 1 van Immo Talks volledig via Spotify of YouTube.