Je eerste woning kopen: vroeger versus nu

Je eerste woning kopen: vroeger versus nu

Er wordt al eens gelachen met het feit dat een huis kopen 30 à 40 jaar geleden kinderspel was in vergelijking met nu, maar hoe ging dat nu echt? Ik vroeg het niemand minder dan mijn eigen moeder, die samen met mijn vader haar eerste woning kocht in de jaren 80. 

Wanneer hebben jullie beslist om een huis te kopen?

Mijn man en ik wilden alleen gaan wonen toen we begin de twintig waren, maar schrokken heel erg van de huurprijzen. Toen zagen wij in de krant verschijnen: “Koop uw eigen huis voor 14.000 frank per maand”, oftewel €350 euro, terwijl het huis dat we wilden huren 16.000 frank per maand kostte. Ik heb contact opgenomen met die maatschappij en we waren meteen heel erg enthousiast.

Jullie waren nog niet erg lang aan het werken neem ik aan?

Nee klopt, wij hadden eigenlijk geen geld op dat punt. Onze ouders stonden er dus totaal niet achter. Die firma’s geven je namelijk een gunstige basisprijs in de hoop dat je je vervolgens volledig laat gaan in de materiaalkeuze. Wij zijn daar niet in meegegaan en hebben ervoor gezorgd dat we niet boven die basisprijs moesten gaan. Zo hadden we geen keuken, geen garage en zelfs geen binnendeuren.

Begrijp ik dan goed dat jullie hebben bespaard op de afwerking? Want vandaag de dag is dit totaal anders en wil iedereen net een huis dat volledig instapklaar is.

Inderdaad. In het begin hadden we geen vloerbekleding en ook geen keuken. Gelukkig kwam IKEA toen net naar België. Dankzij hun modulair system konden we starten met een wasbak en zo elke maand een extra kastje toevoegen tot onze keuken volledig was.

Hoe heb je die periode ervaren?

Een huis kopen is natuurlijk een grote beslissing waar je echt van wakker ligt. We wilden daarom ook erg voorzichtig zijn en vonden het belangrijk om ons huis met één loon te kunnen afbetalen. Achteraf gezien hadden we wel meer kunnen afbetalen zodat we een iets beter huis hadden gehad, maar toen durfden we dat niet.

Als je op je 22 aan zo’n avontuur start, neem ik aan dat je de hulp van de bank nodig hebt om een woning te kunnen kopen. Hoe hebben jullie dat aangepakt?

Wij hadden nog niet veel gespaard, maar de bank ging heel vlot mee in ons verhaal. Op dat moment waren de interesten hoger dan 13%. In die tijd kon je nog vlot 100% lenen dus ons gebrek aan spaargeld was geen probleem. Je kon zelfs tot 120% lenen, zodat je hiermee ook je registratierechten kon betalen. 

Ik wil toch nog even stilstaan bij de interest. Momenteel is er veel te doen rond de hoge interesten, maar jullie hebben geleend aan een nog veel hogere interestvoet.

Dat klopt, maar natuurlijk waren de huizen toen ook veel goedkoper. Uiteraard waren de lonen ook wel veel lager. Wat me vooral is bijgebleven is dat je na dat eerste jaar een overzicht krijgt van wat je precies hebt afbetaald en daarop lazen we dat we 350 euro aan kapitaal hadden afbetaald, terwijl we tien keer meer aan interesten hadden afbetaald. Onze lening was op 20 jaar en gelukkig zag je die balans langzaam maar zeker omslaan.

Heb je advies voor jonge mensen die vandaag de dag een woning willen kopen?

Mijn advies is: vroeg begonnen is half gewonnen. Wij waren 30 en hadden toen al bijna de helft van onze lening afbetaald. Het is natuurlijk wel belangrijk dat je goed de berekeningen maakt of beroep doet op iemand die dit voor je kan doen. 

Met de kennis die je vandaag hebt, welk advies zou je je jongere zelf willen geven?

Ik zou de woning iets kwalitatiever hebben gemaakt. Zonder te overdrijven natuurlijk, want dan hadden we diezelfde gemoedsrust niet gehad. Ik zou ook nog het advies geven om rekening te houden met onvoorziene kosten als je voor een woning kiest die nog niet af is, want je stoot al snel op zaken waar je in eerste instantie niet aan gedacht had.


Beluister of bekijk aflevering 13 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Zit je nog met meer vragen over de aankoop van jouw eerste woning? Download hier mijn gratis gids “In 13 stappen naar je eerste woning”: https://rebrand.ly/eerstewoning

De 5 meest gegoogelde vragen over vastgoed in België

De 5 meest gegoogelde vragen over vastgoed in België

Als je erover nadenkt om jouw eigen woning aan te kopen, is de kans groot dat je met enkele vragen zit. Maar wat zijn nu precies de vragen waar mensen het vaakst mee zitten? Ik schakelde ChatGPT in om me een overzicht te bezorgen van de 5 meest gegoogelde vragen over vastgoed in België, zodat ik ze één voor één kan beantwoorden voor jou. Lees snel verder, want de kans is groot dat ook jouw vragen dit lijstje gehaald hebben!

1. Hoeveel kan ik lenen om een woning aan te kopen?

Een vraag die iedereen zichzelf stelt, maar waar helaas geen eenduidig antwoord op is. Dit hangt namelijk af van de bank die je kiest, maar ook van je inkomsten. De vuistregel is dat je 20% eigen inbreng moet hebben en je de overige 80% kan lenen. 

Mijn advies is om zeker niet bij je eigen bank te blijven plakken, want er zijn zeker ook nog banken die meer dan 80% willen lenen. Wie weet kan je zo toch enkele jaren sneller aan je vastgoedavontuur starten dan je nu misschien denkt.

2. Welke kosten zijn er verbonden aan de aankoop van een woning?

Als je in Vlaanderen een eerste woning aankoopt, waarin je ook zelf gaat wonen, betaal je 3% van de aankoopprijs aan verkooprechten. Dit noemt men in de volksmond ook wel registratierechten. 

Bij een aankoop zijn er ook notariskosten verbonden, die tussen de 1% en 2,5% van de aankoopprijs liggen. Daarnaast zijn er ook nog zaken als aktekosten en dossierkosten die bij zo’n aankoop komen kijken.

Ook aan de hypotheek zijn natuurlijk nog enkele kosten verbonden. Denk daarbij aan aktekosten, hypothecaire inschrijvingskosten alsook de dossierkost bij je bank. 

3. Welk proces wordt er gevolgd bij de aankoop van een woning?

Elke aankoop begint met de bepaling van je budget. Bekijk samen met de bank hoeveel je kan lenen, hoeveel je gespaard hebt en hoeveel je zelf maandelijks wil afbetalen.

Maak daarna een behoefteanalyse. Ga na wat jij belangrijk vindt aan een woning en welke ligging je verkiest. Zo kan je heel gericht starten aan je zoektocht.

Daarna schuim je immo sites af en probeer je zoveel mogelijk huisbezoeken in te plannen zodat je een duidelijk beeld krijgt van de markt.

Op een bepaald moment kom je de juiste woning tegen en beslis je om een bod uit te brengen. Dat kan boven, onder, of op de vraagprijs zijn. Ga hiervoor zeker in gesprek met de verkoper om te weten wat de verwachtingen zijn. Vraag jezelf ook af wat je zelf bereid bent om te betalen.

Eens je bod aanvaard is, mag je de onderhandse overeenkomst, wat we ook wel compromis noemen, tekenen. Op dat moment betaal je ook je voorschot of waarborgsom. Eenmaal het compromis getekend is, overhandig je die aan je bank zodat zij jouw kredietaanvraag in gang kunnen zetten.

De notaris bepaalt vervolgens de aktedatum, die maximaal 4 maanden na het ondertekenen van je compromis valt. Op dat moment krijg je normaal ook de sleutels van je woning en ben je officieel huiseigenaar!

Ik maakte hier ook een andere aflevering over waarbij we nog veel dieper ingaan op het volledige proces.

4. Wat is de gemiddelde prijs van een woning?

De vastgoedprijzen schommelen continu. We merken nog steeds een lichte stijging, maar die is veel zwakker dan de afgelopen jaren. De FOD Economie laat weten dat in 2020 de gemiddelde prijs voor een woning in België €255.000 was, waarbij de prijzen in Vlaanderen wat hoger liggen dan in Wallonië.

Het hangt natuurlijk ook heel erg af van de regio waarin je iets wil kopen, dus doe zeker een marktanalyse voor je iets koopt of contacteer een makelaar die dit voor jou kan doen. 

5. Welke documenten zijn vereist om een woning aan te kopen?

De verkoper van de woning is verplicht om een aantal documenten voor te leggen, zoals een elektrische keuring, EPC attest, asbestinvestaris, bodemattest, kadastrale legger,… 

Wat we vaak zien is dat wanneer iemand zijn woning zelf te koop zet, niet al deze documenten al beschikbaar zijn. Wanneer de woning door een vastgoedprofessional verkocht wordt, mag dit normaal niet voorvallen. Vraag er dus zeker zelf naar wanneer je interesse hebt in een woning. Wanneer bepaalde documenten niet voorhanden zijn, maak hier dan zeker een voorwaarde van in je bod.


Beluister of bekijk aflevering 12 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Zit je nog met meer vragen over de aankoop van jouw eerste woning? Download hier mijn gratis gids “In 13 stappen naar je eerste woning”: https://rebrand.ly/eerstewoning

Je eerste woning kopen als single ondernemer

Je eerste woning kopen als single ondernemer

Wanneer je voor het eerst nadenkt over de aankoop van een woning, steken er heel wat vragen de kop op. Zeker als je alleenstaand bent of ondernemer bent. Daarom nodigde ik Romy Schlimbach, 28 jaar, single onderneemster en ook wel gekend als @romycurvy, uit om al haar vragen te stellen over de aankoop van haar eerste woning. Twijfel jij ook om de stap te zetten naar je eerste woning? Lees dan snel verder, want je herkent je ongetwijfeld in Romy’s meest prangende vragen!

Een afbeelding van Romy die al haar vragen stelt over de aankoop van je eerste woning als single ondernemer.

Ik denk er al een tijdje over na om een woning te kopen, maar vraag me af hoe ik aan die zoektocht begin. Wat zijn mijn eerste stappen?

Eerst en vooral raad ik je aan om je budget te bepalen. Neem er een Excel bij, bekijk hoeveel je gespaard hebt en hoeveel je daarvan wil gebruiken. Bekijk ook wat je inkomsten zijn, je maandelijkse uitgaven en welke leningen je eventueel nog hebt lopen. Met die informatie ga je naar de bank.

Begrijp ik het dan goed dat ik fysiek naar de bank moet? Want tegenwoordig kan je ook online tools gebruiken.

Voor ondernemers is het absoluut interessanter om bij de bank langs te gaan. Als je in loondienst werkt met een vast loon, kom je al een heel eind met zulke simulatietools, maar ik zou altijd nog eens bijkomend advies vragen aan de bank. Elk dossier is uniek en zij denken natuurlijk met je mee.

Zijn er bepaalde zaken die ik specifiek als ondernemer in acht moet nemen?

Als ondernemer ga je je balans moeten klaarleggen voor de bank en ook heel open zijn over je inkomsten. Hoe transparanter je bent, hoe beter ze je kunnen helpen.

Is het slim om bij meerdere banken langs te gaan, ook al krijg je groen licht van je eigen bank?

Ik zou sowieso bij je eigen bank beginnen. Als je bij je eigen bank al groen licht krijgt voor een hypothecaire lening, dan weet je alvast dat je je zoektocht naar je woning verder kan zetten. 

Stel dat je bank zegt dat het nipt wordt of het niet helemaal ziet zitten, panikeer dan niet en ga naar een andere bank. Elke bank heeft andere acceptatievoorwaarden, dus stop zeker niet bij je eigen bank en ga overal informeren.

Meer lenen betekent ook een hogere maandelijkse afbetaling. Hoe maak je de afweging tussen het maximale lenen of toch voor wat minder gaan en genoegen nemen met bijvoorbeeld een kleinere woning?

Hier is het heel belangrijk om jezelf goed te kennen. Als je nu al huurt, is je maandelijkse huur een goede maatstaf om te weten wat je vlot kan betalen elke maand. Iedereen spendeert zijn geld natuurlijk anders. Als je nu merkt dat je wel wat zuiniger kan leven, kan je dat bedrag gaan verhogen. Als je niet wil inboeten op je levensstijl, dan is hoger gaan niet slim. Steek jezelf niet in de problemen, het leven is er ook om te leven.

Ik ben alleen en veel mensen raden me af om nu alleen iets te kopen, want wat als ik binnenkort iemand tegenkom en de woning niet verkocht krijg?

Daar ben ik het helemaal niet mee eens. Als je in de mogelijkheid bent om een woning aan te kopen, hetzij alleen of hetzij met je partner, doe dat dan. Wacht niet tot de situatie perfect is. Stel dat je nadien toch iemand tegenkomt, kan je ervoor kiezen om die woning te verhuren of verkopen. Ik geloof er niet in dat je die woning niet verkocht zou krijgen.

Stel dat ik een woning koop, met welke extra kosten moet ik dan nog rekening houden?

De grootste kost die erbij komt zijn de registratierechten, wat vandaag de dag officieel verkooprechten heet. Het voordeel is dat die zijn verlaagd voor je eerste eigen woning, namelijk van 6% naar 3%. 

Daarnaast heb je nog de kosten van je akte, notariskosten, bankkosten en vaak ook een schatting. In totaal mag je rekenen op een 5% à 6% bovenop de aankoopprijs van je woning. Als je je goed laat begeleiden, gaat je bank dit normaal op voorhand mooi kunnen aangeven.

Er komt veel kijken bij zo’n aankoop. Dat brengt me bij mijn volgende vraag: hoe gaat het biedingsproces in zijn werk?

Er is iets meer vrijheid gekomen in dit proces. Vroeger bood je ofwel de vraagprijs, ofwel ging je eronder. De laatste jaren hebben we gezien dat er ook veel boven de vraagprijs geboden wordt. 

Mijn advies is altijd om aan de makelaar of verkoper te vragen hoe ze te werk gaan. Soms werken ze met een deadline, soms zeggen ze dat elk bod voorgelegd wordt, etc. Zo weet je waaraan je begint en kom je bijvoorbeeld niet aanzetten met een bod onder de vraagprijs terwijl ze enkel boden gaan bekijken die aan de vraagprijs voldoen. 

Zorg altijd dat je je bod schriftelijk doet. Neem in je bod ook opschortende voorwaarden op, bijvoorbeeld wanneer je niet zeker bent of je een lening kan krijgen.

Wat moet je zeker vragen of checken voor je toezegt op een woning?

Als het kan, zou ik altijd eerst zelf een bezichtiging doen om te bekijken of je verliefd bent op het huis of niet. Dan zou ik iemand meenemen. Indien dat niet kan en je het meteen moet beslissen, zou ik aanraden om opnieuw buiten te stappen en deze keer met een kritische blik door het huis te wandelen. Zie je scheuren? Ruik je vocht? En vraag of er nog zaken zijn die je moet weten. De meeste mensen zijn van goede wil en gaan eerlijk zijn. 

Als je de kans hebt om nog iemand met verstand van zaken mee te nemen, zou ik dat zeker aanraden. Het liefst een vastgoedprofessional die niets met jou of jouw familie te maken heeft, want familie heeft vaak meningen die niets met het huis zelf te maken hebben.

Welke voorbereidingen moet ik nog treffen behalve mijn financiën in kaart brengen?

Een belangrijke factor om ook rekening mee te houden is de regio waarin je wil gaan zoeken. Je kan dit heel concreet maken door te gaan bepalen hoe ver je van het centrum wil zitten, of dat op fiets- of wandelafstand moet zijn, hoe dicht de winkels moeten zijn,… Zo kan je gerichter zoeken naar woningen die écht passen bij jouw noden en verwachtingen.


Beluister of bekijk aflevering 11 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Meer tips over de aankoop van jouw droomwoning? Download hier de gratis gids “In 13 stappen naar je eerste woning”: https://rebrand.ly/eerstewoning

Investeren in bedrijfsvastgoed: interessant of niet?

Investeren in bedrijfsvastgoed: interessant of niet?

Residentieel vastgoed is al jarenlang een geliefde vorm van investeren, maar ook bedrijfsvastgoed wordt steeds populairder. Is investeren in bedrijfsvastgoed interessant? En waar houd je best rekening mee? Ik nodigde Tatiana Hidalgo, adviseur in bedrijfsvastgoed bij Allten, uit om een antwoord te krijgen op deze vragen.

een foto van Tatiana en Sofie tijdens het interview over bedrijfsvastgoed

Dag Tatiana, kan je eerst en vooral even kaderen wat we mogen verstaan onder bedrijfsvastgoed?

Bedrijfsvastgoed is kort samengevat alle eigendommen waarin niet wordt gewoond. Denk dan aan magazijnen, kantoren, winkels of industriële terreinen.

Zien mensen die dit aankopen ook als investering?

Zeker. Los van de kandidaat huurders of kopers die een ruimte zoeken om hun bedrijf in te vestigen, hebben wij ook een afdeling investeringen die niets anders doen dan verhuurde gebouwen verkopen. 

Zijn het dan particulieren die investeren in bedrijfsvastgoed, of eerder vennootschappen?

Meestal gaat het om vennootschappen. We zien zelden dat een privépersoon bedrijfsvastgoed gaat aankopen als investering. Het komt wel eens voor dat iemand privé een kleine KMO unit aankoopt, maar dat is eerder de uitzondering.

Ik denk dat één van de redenen dat we dat weinig zien het fiscale aspect is, aangezien de belastingen op bedrijfsvastgoed toch wel anders liggen bij particulieren dan bij bedrijven.

Wanneer particulieren beslissen om te investeren in bedrijfsvastgoed, wordt er meestel een patrimonium opgericht waarmee ze hun vastgoed gaan aankopen omdat dat fiscaal interessanter is.

Zie je naast patrimoniumvennootschappen ook dat bedrijven het zelf aankopen om er dan in te trekken, of hoe werkt dat meestal?

Als het echt een investering is, kopen bedrijven het aan om te verhuren. Af en toe durven ze daarom ook een kantoorgebouw aankopen dat wat groter is dan werkelijk nodig zodat ze een stuk kunnen verhuren, of om potentiële groei op te vangen. Hetzelfde geldt voor magazijnen.

Zijn er enkele aandachtspunten waarmee je best rekening kan houden als je wilt investeren in bedrijfsvastgoed?

Het is heel belangrijk om de verhouding tussen magazijn en kantoor te bekijken. Je wil mikken op maximaal een 10 tot 20% kantoorruimte tegenover je magazijn om te kunnen garanderen dat je het snel weer kan verhuren als het gebouw ooit leeg komt te staan. Als het aandeel van de kantoorruimte groter is dan 20%, wordt wat moeilijker. 

Op vlak van kantoren is het heel belangrijk om te kijken in welke staat het kantoor zich bevindt en je ervan bewust te zijn welke werken nog gedaan moeten worden. Denk dan aan energie, milieu en look & feel. Voorzie dan ook zeker een budget om te renoveren.

Ook bij kantoren wordt er dus sterk gekeken naar energieprestatie?

Klopt, en dat gaat ook komen voor alles wat semi-industrieel en logistiek is.

Moeten magazijnen dan ook al voldoen aan bepaalde normen momenteel?

De isolatienormen zijn op de dag van vandaag al strenger dan vroeger. Er zijn nog geen verplichtingen tot EPC of elektrische keuring, maar dat gaat komen en zal ook niet lang meer duren. Men wil die regels doortrekken naar alle soorten gebouwen.

Heel belangrijk zijn natuurlijk de rendementen. Wat mogen we daar verwachten?

Dat is allemaal heel relatief en afhankelijk van het type vastgoed, de ligging, de staat, verhouding tussen magazijn en kantoor etc. En we zitten vandaag natuurlijk ook in een iets moeilijkere markt. Enkele jaren geleden werd er makkelijker op risico gekocht en waren de prijzen iets lager. De investeerder kijkt vandaag meer naar risico’s en is voorzichtiger. 

Vandaag zitten we met gemiddelde rendementen van 5,5% tot 8,5%, waar we een jaar geleden tussen de 4% en 7,5% zaten. Enkele factoren die hierin meespelen zijn een tekort aan een goed product, banken die minder makkelijk meegaan en interesten die verhoogd zijn. 

Dat is wel een mooi bruto rendement dat gehaald kan worden. Bij residentieel vastgoed ligt dat op dit moment toch een stukje lager.

Ik denk dat het grootste verschil is dat een verhuurder mikt op verhuurovereenkomsten op lange termijn. Hoe langer de huurtermijn, hoe interessanter. Dan spreken we hier over 6 à 9 jaar. Aan de andere kant neemt een huurder in bedrijfsmatig vastgoed heel wat taken op zich. Ik spreek dan over onderhoud, onroerende voorheffing,… waardoor er minder zorgen zijn voor een huurder. 

Zie jij bepaalde opportuniteiten? Zou jij bijvoorbeeld eerder kijken naar een KMO-unit aankopen om te investeren in vastgoed, of wat zou jij adviseren?

Ik denk dat het op vandaag inderdaad net iets interessanter is om te kijken naar KMO-units, hoewel we daar dan wel tegen de uitdaging botsen dat er niet erg veel aanbod is. Anderzijds is er veel vraag naar, dus verhuurd krijg je het sowieso. Voor kantoren is het iets moeilijker vandaag en zou ik dan ook wat minder aanbevelen.

Een KMO-unit in een mooi bedrijventerrein in de regio Mechelen, wat is daar de gemiddelde prijs per vierkante meter?

Die prijzen zijn de laatste jaren enorm gestegen omdat de gronden duurder zijn geworden, net als de bouwprijzen. De verkoopprijzen van de units zijn daarom ook omhoog gegaan. Een paar jaar terug kocht je een unit van ongeveer 100 vierkante meter aan 1000 à 1250 euro per vierkante meter. Vandaag zitten we al op 1700 à 1900 euro per vierkante meter. Dat beïnvloedt natuurlijk ook de verhuurprijzen, waardoor we hier vandaag op 60 tot 75 euro per vierkante meter per jaar zitten.

Om af te sluiten wil ik toch nog even stilstaan bij de financiering. Wanneer je als patrimoniumvennootschap of gewone vennootschap zoiets wil aankopen, hebben de meesten dit dan cash liggen of wordt er toch nog geleend?

Als het investeerders zijn, hebben ze vaak toch een groot aandeel en financieren ze dat stuk zelf. Als het een gebruiker is, gaat die eerder proberen om het maximale te laten financieren.

Dat maakt dat de investeerders het net iets makkelijker hebben omdat zij vaak een grotere eigen inbreng hebben of op een andere manier middelen hebben om een waarborg te kunnen geven dan een eindgebruiker.

Als we dit wat kunnen samenvatten, dan denk ik dat bedrijfsvastgoed zeker en vast deel kan uitmaken van een vastgoedportefeuille en een spreiding van je risico kan betekenen. Zeker het overwegen waard dus.


Beluister of bekijk aflevering 10 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Bieden onder gesloten omslag: hoe pak je dat aan?

Bieden onder gesloten omslag: hoe pak je dat aan?

Twee jaar geleden kocht Yoni Roussel een woning, een periode waarin iedereen op zoek was naar een huis en er makkelijk 50 tot 60 bezoeken per woning waren. Toen bleek dat er nog 15 andere geïnteresseerde kopers waren, werd er besloten om onder gesloten omslag te bieden. Hoe dat precies werkt en hoe je dit het best aanpakt? Yoni deelt zijn persoonlijke ervaring.

Dag Yoni. Hoe hebben jullie dat aangepakt toen jullie vernamen dat jullie een bod onder gesloten omslag moesten doen?

We hebben eerst nagedacht over wat het maximum was dat we konden bieden. We hebben daarvoor onze eigen inleg bekeken, samen met hoe ver we konden gaan bij de bank om de maandelijkse afbetaling nog behapbaar te maken. 

Daarnaast hebben we ook gekeken naar wat de woning voor ons persoonlijk waard was. Daarbij hebben we dan ook in rekening genomen welke kosten wij eventueel nog zouden hebben, want die moesten natuurlijk ook nog binnen ons budget passen.

Hadden jullie schrik van het systeem van bieden onder gesloten omslag?

Niet echt. Het heeft gewoon voor- en nadelen. Het nadeel is dat je niet weet wat anderen bieden. Zit je ver boven of onder het bod van anderen? Je weet het niet. Het voordeel is dat je niet tegen elkaar opbiedt, waardoor de prijs niet opgeblazen wordt.

Stel dat iemand tegen jou zegt dat ze een huis willen kopen en dat er onder gesloten omslag geboden moet worden, zou je dan aanraden om eraan mee te doen?

Ja, absoluut. Wij hebben ooit op een huis geboden en kregen te horen dat we overboden waren. Vanuit een emotionele reactie hebben wij toen meer geboden dan we eigenlijk wilden, dus ik was heel blij toen we de dag erna telefoon kregen dat we weer overboden waren want we hadden het gewoon niet kunnen betalen. 

Met de gesloten omslag heb je tijd om je bod goed te overwegen en die emotionele reactie te vermijden.

Wat ging er door jullie heen op het moment dat jullie hoorden dat jullie het hoogste bod hadden gedaan?

Het eerste wat we voelden waren de blikken van de andere koppels. Dat is natuurlijk één van de nadelen. En dan komt dat besef dat het huis van jou is. Ik wou toen het liefst gewoon meteen nog eens naar binnen gaan om het allemaal terug te zien.

Zijn er nog tips die jij zou willen geven aan mensen die onder gesloten omslag gaan bieden?

Ik zou aanraden om vooral rustig te blijven en goed na te denken over wat het bedrag is dat die woning jou waard is. Want eenmaal je een bod doet, is het bindend. Doe dus wat afstand van het emotionele aspect. 

Uiteraard is een woning kopen altijd emotioneel, maar je moet ook objectief naar die woning kunnen kijken. Wees ook realistisch in welke kosten er eventueel nog bij zouden komen.

Hebben jullie er ook rekening mee gehouden dat jullie het huis niet konden hebben?

We hebben daar zeker rekening mee gehouden. We wisten dat we heel teleurgesteld zouden zijn als dat het geval was, maar we wisten ook dat meer bieden gewoon niet mogelijk was voor ons. 

Wat ik veel zie is dat mensen hun bod afronden op basis van een speciaal cijfer of een datum. Hebben jullie dat ook gedaan?

Ja, wij hebben afgerond op de dag dat wij een koppel geworden zijn. En zo te zien heeft ons dat geluk gebracht!

Bedankt om erbij te zijn, Yoni. Bieden onder een gesloten omslag kan heel overweldigend zijn, maar zoals je ziet niets om schrik voor te hebben.


Beluister of bekijk aflevering 9 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Hét stappenplan naar de aankoop van je eerste woning

Hét stappenplan naar de aankoop van je eerste woning

De aankoop van je eerste woning is ongetwijfeld één van de spannendste gebeurtenissen in je leven. Er komt heel wat bij kijken, dus het is best logisch dat je je afvraagt waar je nu precies moet beginnen. Daarom neem ik je graag stap voor stap mee door het volledige proces, zodat jij vol zelfvertrouwen aan dit avontuur kan starten!

Sophie Vandewalle tijdens de opnames van deze podcastaflevering

Maak een overzicht van je financiën

Voor je aan je zoektocht start, is het belangrijk om een overzicht te maken van al je inkomsten en al je uitgaven. Dit zal namelijk een grote impact hebben op hoeveel jij kan lenen, en dus ook op de prijscategorie waarbinnen jij kan gaan zoeken.

Ga aan de slag met Excel en breng in kaart hoeveel geld er elke maand binnenkomt en weer buiten gaat. Breng ook zeker in kaart hoeveel spaargeld je hebt, zodat je voor jezelf kan beslissen hoeveel eigen inbreng je wil voorzien. 

Stap naar de bank

Wanneer je jouw financiën duidelijk in kaart hebt gebracht, kan je met dit overzicht naar de bank stappen om zo samen te bekijken wat de mogelijkheden zijn en wat binnen jouw budget zou passen

Krijg je een negatief antwoord? Wees dan niet meteen ontmoedigd. Probeer door te vragen en na te gaan wat je moet doen om wél een positief antwoord te krijgen. Dat kan namelijk in een klein hoekje schuilen, zoals een autolening die is afgelost, een iets hoger loon, €5000 extra sparen,…

Maak een behoefteanalyse voor je eerste woning

Nu je weet wat het budget is waarbinnen je kan gaan zoeken, is het belangrijk om te gaan bepalen wat jouw “non-negotiables” zijn en wat de “nice to haves” zijn van jouw toekomstige aankoop. Waarover wil je eventueel onderhandelen en waarover niet? Zo kan je veel gerichter aan je zoektocht starten en meteen panden schrappen die niet aan jouw lijstje voldoen. 

Ga op onderzoek uit

Nu kan het leuke werk beginnen! Zet enkele immosites open en zoek uit wat er binnen jouw budget en afgebakende regio effectief mogelijk is. Zo kom je snel te weten of jouw behoefteanalyse al dan niet realistisch is. Misschien verlang je te veel en zijn die tuin én garage niet meteen een optie binnen jouw budget. Of misschien is er eigenlijk net veel meer mogelijk dan je initieel dacht. 

Start de zoektocht naar je eerste woning

Schuim alle immosites af, zoek naar woningen die aan je eisen voldoen en plan bezoeken in. Foto’s zeggen nooit evenveel als een huis in het echt bewonderen, dus bezoek zeker voldoende woningen om een duidelijk beeld te krijgen van wat je goed vindt en wat niet. Na enkele bezoeken heb je meer feeling met de markt en de mogelijkheden, en zal je ook sneller kunnen springen wanneer het juist voelt.

Breng een bod uit

Eens je dé woning hebt gevonden, breng je een bod uit. Let erop dat je enkel een bod uitbrengt waar je je ook echt goed bij voelt. Sla niet in paniek en blijf rationeel, want je wil niet in een moeilijke situatie terechtkomen door een hoger bod uit te brengen dan je budget toelaat. 

In het beste geval wordt jouw bod aanvaard. Wanneer dat het geval is, heb je woning in kwestie ook écht gekocht! Zorg er dus voor dat je al je huiswerk goed gedaan hebt en zeker bent van je beslissing.

Onderteken je compromis

Na de kick komt het papierwerk. Het ondertekenen van de compromis gebeurt bij de notaris of bij de makelaar die het dossier heeft begeleid. Bij het ondertekenen van je compromis  hoort ook het betalen van het voorschot/waarborgsom. 

Dien je dossier in bij de bank

Nu is het tijd om je dossier in te dienen bij de bank en met andere woorden een concrete kredietaanvraag te doen. Je kan in deze stap zeker nog bekijken voor welke bank je nu concreet kiest. Het belangrijkste is dat je al weet dat je een lening kan krijgen. 

Neem dus gerust de tijd om even rond te neuzen en er de meest interessante deal uit te kiezen. Je kan hier ook zeker al mee beginnen eens je bod is aanvaard. Zo heb je al wat voorsprong.

Onderteken de notariële akte

Dankzij de notariële akte kan jij bewijzen dat de woning effectief van jou is. Tussen het ondertekenen van de compromis en het opleveren van de akte heeft de notaris standaard 4 maanden de tijd. Vandaar dat er altijd een hele periode zit tussen het kopen van een huis en het intrekken in je nieuwe woning.

De sleuteloverdracht: jouw eerste woning is een feit!

Tenzij er andere afspraken zijn gemaakt, ontvang je normaal ook de sleutels op het moment van het ondertekenen van de akte. In de praktijk wordt er meestal voor of na het ondertekenen van de akte een afspraak gemaakt om met de verkoper naar de woning te gaan en de sleutels te overhandigen. 

Proficiat, jouw droomwoning is nu écht van jou! Het verhuizen kan beginnen.


Beluister of bekijk aflevering 8 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Hoe krijg je een hypothecaire lening voor je eerste woning?

Hoe krijg je een hypothecaire lening voor je eerste woning?

Wanneer mensen naar mij komen en vragen hoe ze moeten beginnen aan de aankoop van hun eerste woning, raad ik hen altijd aan om eerst eens langs te gaan bij de bank. Zo weet jij heel duidelijk wat jouw budget is, want zonder deze info kan jouw zoektocht niet starten. Hoe je dit precies aanpakt, vraag ik aan financieel adviseur en bankdirecteur Sharon Symons. 

foto van Sharon en Sophie terwijl ze het hebben over het afsluiten van een hypothecaire lening

Dag Sharon, sta jij achter mijn advies om een bezoekje te brengen aan je bank voor je op huizenjacht gaat?

Absoluut. Voor je naar huizen gaat kijken moet je echt weten hoever je kan springen. Dat is ook belangrijk voor je onderhandelingspositie. Als je je droomhuis hebt gevonden en je moet dan nog naar de bank gaan voor je een bod kan uitbrengen, is de kans groot dat het al verkocht is. 

Natuurlijk moet je wel goed voorbereid naar de bank stappen. Hoe doe je dat?

Alles hangt af van de aard of de omvang van het dossier, maar het eerste waar mensen zich mee bezig moeten houden is hun inkomen. Jouw bank gaat je namelijk vragen naar een representatieve loonfiche. Dit is geen loonfiche waar een dertiende maand of eindejaarspremie op uitbetaald wordt, maar een doorsnee maand. Toets ook altijd heel goed af welke extralegale voordelen de bank meerekent en welke niet.

Zelf raad ik altijd aan om een Excel te maken waarin je al je inkomsten meerekent, inclusief bonussen en maaltijdcheques. Is dat nodig volgens jou?

Dat is zeker nodig en nuttig. Niet altijd voor de bank, maar wel voor de persoon die iets wil kopen. Je moet namelijk heel goed weten wat werkelijk mogelijk is binnen jouw budget. 

Bonussen en extralegale voordelen tellen voor de koper mee als inkomen, maar de bank rekent dit niet altijd mee. Wat bonussen betreft moet hier voor de meeste banken een bepaalde regelmaat in zitten. Een bonus die één keer per jaar uitbetaald wordt, zal minder meegerekend worden dan een maandelijkse bonus. 

Voor je eigen berekeningen is dit natuurlijk wél heel belangrijk om te weten wat er effectief op je rekening komt. Bespreek dus heel goed met je bank waar zij naar kijken en waarnaar niet.

Kort samengevat is het belangrijk om een financieel overzicht met je inkomsten en extralegale voordelen mee te nemen. Zijn er nog zaken die je moet meenemen?

Wat je ook moet hebben is een overzicht van je eigen gelden. Een uittreksel van je spaarrekening waarbij je ook aangeeft hoeveel daarvan je wil gebruiken voor de aankoop van je woning. Dit gewoon noteren is niet voldoende, je moet echt bewijs hebben dat je over dit geld beschikt. 

Ik vermoed dat er ook zeker een overzicht moet zijn van uitgaven, zoals een autolening bijvoorbeeld?

Klopt. Hiervan heeft jouw bank de afbetalingstabel nodig zodat ze weten hoeveel er maandelijks afbetaald wordt en hoelang dat krediet nog loopt. Als dat krediet niet meer langer dan 6 maanden loopt, gaan ze die last doorgaans niet meetellen.

Dit is belangrijk, want hoe lager jouw inkomen-lastenverhouding is, hoe lager het risico voor de bank en hoe lager je rentevoet zal zijn. Als je een bankier hebt die meedenkt met jou, zal die in zo’n situatie voorstellen om van je eigen geld je autolening af te betalen zodat je een lagere rentevoet kan krijgen voor je nieuwe lening.

Iets waar veel jonge mensen zich zorgen over maken, is dat ze nooit iets zullen kunnen kopen omdat ze te weinig spaargeld hebben. Kunnen we een getal plakken op hoeveel spaargeld je nodig hebt?

Wij geven altijd mee dat je bovenop de aankoopprijs van je woning een 7% aan kosten moet rekenen. Je zit namelijk met zaken als registratierechten en een notaris die betaald moet worden. Afhankelijk van waar je woont ligt dit wat anders, maar in Vlaanderen mag je voor de aankoop van je enige en eigen gezinswoning op een 7% rekenen. Gaat het om de aankoop van een tweede verblijf of een opbrengstwoning? Dan gaan we richting 16 à 17% kosten.

Hoeveel moet je bovenop die 7% kosten hebben?

Elk dossier is anders, maar als vuistregel kan je hier nemen dat je 10% van de aankoopprijs zelf moet kunnen leggen. Opgeteld betekent dit dat als je 17% van de aankoopprijs op je spaarboekje hebt staan en een stabiel inkomen hebt, je jouw dossier met 2 vingers in de neus zou moeten rondkrijgen. 

De tijden waarin je aan 120% kon lenen zijn voorbij. Daar zijn de banken veel strenger in geworden. Gaan de banken in de toekomst nog strenger worden voor hypothecaire leningen?

Dat hangt heel erg af van bank tot bank. Banken die een gezonde kredietportefeuille hebben, zullen meer dossiers kunnen doen die 100% van de aankoopprijs lenen. Voor banken met een minder gezonde kredietportefeuille is dit een te groot risico en zal je maximaal 90% kunnen lenen.

Ik geef een voorbeeld. Stel mijn partner en ik gaan naar de bank en hebben samen een inkomen van 6000 euro. We willen een woning kopen van €300.000. Dan zal mijn afbetaling rond de €1800 liggen. Dat is niet zo’n groot aandeel van ons gezamenlijk inkomen. Als ik dan tegen de bank zeg dat ik 100% wil lenen, zal de bank daar niet zo’n groot probleem van maken. Als ik hetzelfde pand wil aankopen met €3000 gezamenlijk inkomen, zal de bank daar heel anders op reageren.

Zijn er ook onderhandelingsmogelijkheden bij het afsluiten van een hypothecaire lening? Kan je onderhandelen als een bank een bepaald tarief op tafel legt?

Zelf ben ik natuurlijk ook ergens klant en vraag ik mezelf altijd af: hoe wil je zelf behandeld worden? Zoals ik al zei gaat een bank op basis van verschillende parameters jouw risicoprofiel inschatten en dat profiel resulteert in een rentevoet voor jouw specifieke dossier. Ik verwacht van mijn bankier dat die met mij meedenkt en dat ik de rentevoet krijg waar ik recht op heb. 

Dus dat je de laagst mogelijke rentevoet hebt gekregen voor jouw situatie?

Inderdaad. Helaas gebeurt dat bij sommige banken niet altijd zo. Tegen sommige mensen wordt dan gezegd: “Dit is ons tarief. Als je bij andere banken een beter tarief krijgt, kom dan nog maar eens langs”. Ik begrijp dus absoluut dat de klant onderhandelt, want dat is de belangrijkste aankoop van je leven, maar ethisch vind ik het niet als een bankier dit doet. 

Bedankt voor al deze nuttige tips Sharon! Ik denk dat dit weer veel mensen geholpen heeft om met zelfvertrouwen aan die eerste aankoop te beginnen.



Beluister of bekijk aflevering 7 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

11 onmisbare attesten bij de verkoop van je woning

11 onmisbare attesten bij de verkoop van je woning

Wil je jouw woning verkopen? Dan zijn er heel wat attesten die je moet kunnen voorleggen voor de verkoop kan doorgaan. Als koper is het dan weer belangrijk om deze attesten samen met je vastgoedprofessional na te kijken, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Welke attesten dat precies zijn? Dat vat ik in dit artikel voor je samen.

Bij de verkoop van je woning moet je een heel aantal documenten en attesten kunnen voorleggen. Die kan je in twee categorieën onderverdelen: attesten op woningniveau en attesten op juridisch niveau. Hieronder kan je per categorie een opsomming terugvinden!

Attesten op woningniveau

Op woningniveau mogen volgende attesten zeker niet ontbreken:

  • Elektrische keuring
  • EPC- attest: Dit attest houdt rekening met de isolatie, verwarming, oppervlakte en volume van de woning en bepaalt hoe duurzaam de woning is.
  • Asbestinventaris: Dit attest is enkel voor woningen die gebouwd werden voor 2000.
  • Attest stookolietank: Om het attest te krijgen, moet die olietank voorzien zijn van een groene dop. 

 

Attesten op juridisch vlak

Op juridisch vlak mogen volgende attesten zeker niet ontbreken:

  • Stedenbouwkundige inlichtingen/stedenbouwkundig uittreksel: Op dit uittreksel kan je terugvinden welke vergunningen zijn uitgereikt, in welke zone de woning ligt en eventuele vastgestelde bouwovertredingen. 
  • Bodemattest: Dit attest een antwoord op de vraag: heb ik een “propere” grond?
  • Kadastrale legger: De kadastrale legger vermeldt het perceelnummer en geeft weer wat het kadastraal inkomen (KI) is van de woning. 
  • Kadastraal plan: Dit is een plan waarop de perceelsgrenzen en de gebouwen getekend staan. 
  • Eigendomstitel: De eigendomstitel of akte van aankoop is het document dat bewijst dat je eigenaar bent en je aankoop tegenstelbaar maakt aan derden.
  • Verkavelingsakte: Dit document is enkel aanwezig wanneer de woning in een verkaveling gelegen is. Hier staan onder andere de voorwaarden in over hoe er gebouwd moet worden.
  • Basisakte: Dit laatste attest is enkel van toepassing voor appartementen en bevat alle geplogenheden van het gebouw.

Wil je graag meer weten over de attesten die je moet kunnen voorleggen en waarmee rekening te houden als koper en verkoper? Download dan de gratis gids met een uitgebreid overzicht en alles wat je erover moet weten via https://rebrand.ly/vastgoedattesten


Beluister of bekijk aflevering 6 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

 

Waarop let je bij de aankoop van je eerste woning?

Waarop let je bij de aankoop van je eerste woning? Een interview met Elien Van Sande

Bij de aankoop van je eerste woning komt er plots heel wat op je af. Van het afsluiten van een lening tot het uitbrengen van een bod en het ondertekenen van je akte. Ook Elien Van Sande kocht onlangs voor het eerst een woning en getuigt in deze aflevering over de inzichten en lessen die ze hieruit meeneemt.

Foto van Sophie en Elien tijdens het interview over de aankoop van je eerste woning

Dag Elien. Jij ging enkele maanden geleden over tot de aankoop van je eerste woning. Hiervoor was je aan het huren, hoe ben jij dan op het idee gekomen om iets te kopen?

Met alle geopolitieke gebeurtenissen en alles wat er bezig was in de wereld, leek het mij een slim idee om vastgoed aan te kopen. Eenmaal je ouder wordt, wordt dat plots ook deel van elke conversatie die je hebt met mensen. Grond maken ze natuurlijk niet bij, dus iets voor mezelf kopen leek mij een slimme beslissing.

Hoe ben je aan dit proces begonnen?

Ik ben begonnen met te kijken naar wat ik zelf wou en wat er effectief mogelijk was, zowel op emotioneel als rationeel vlak. Ik wou graag in de omgeving van een stad blijven en tegelijkertijd ook wat meer in de buurt van mijn werk. De keuze is dan op de stadsrand van Mechelen gevallen.

Waar in dit proces ben jij naar de bank getrokken, hoe heb jij jouw bank gekozen en hoe heb je dat aangepakt?

Voor ik aan mijn zoektocht begonnen ben, ben ik al eens naar de bank gegaan om al een duidelijk beeld te hebben van wat er budgettair mogelijk was. Dan ben ik binnen die marge de mogelijkheden gaan bekijken. Dat eerste bezoek aan de bank was begin november, we zijn nu eind maart en ondertussen woon ik al enkele weken in mijn appartement.

Jij hebt eigenlijk helemaal niet lang gezocht hé?

Nee klopt. Het cliché is waar: wanneer je het het minst verwacht, komt er iets op je pad. Ik heb een paar appartementen bezocht toen er via jou iets mijn richting uitkwam, en dat is het dan ook geworden. Normaal denk ik heel hard na over alles maar hierbij heb ik heel snel beslist. Soms moet je gewoon springen.

Je had natuurlijk al goed je huiswerk gedaan. Je had een behoefteanalyse gedaan en je had een duidelijk budget, waardoor je ook snel kon springen. Zijn er bepaalde zaken waar jij op hebt gelet bij jouw keuze, of heb je gewoon je gevoel gevolgd?

Het moest qua noden en wensen voor mij voldoen aan waarnaar ik op zoek was. Als je die noden goed uittekent, merk je tijdens je zoektocht al snel of bepaalde ruimtes aan die eisen voldoen of niet. Je merkt trouwens ook snel welke noden tot welke prijsklasse behoren. Daarom had ik ook heel snel door dat de woning waar ik nu woon heel goed matchte met mijn noden en budget.

Was je voor je een bod deed enkel bij jouw eigen bank geweest, of al bij verschillende banken?

Ik was op voorhand al bij verschillende banken geweest. Ik denk dat ik in totaal 4 gesprekken heb gehad. Daar heb ik wel meer een emotionele keuze gemaakt, namelijk voor de bank waarbij ik me het meest ondersteund voelde en die mee was met mijn manier van communiceren. 

Het gesprek met de bank waarvoor ik uiteindelijk heb gekozen had ik een uur nadat ik ‘ja’ had gezegd tegen de woning. Ik wist natuurlijk wel al uit het gesprek met mijn eigen bank de vraagprijs binnen mijn budget lag.

Het is inderdaad zo dat je liefst al weet welk budget mogelijk is, maar dat je nadat je een bod hebt gedaan zeker nog enkele weken de tijd hebt om een lening af te sluiten bij de bank van jouw voorkeur.

Dat was heel nieuwe informatie voor mij eigenlijk. Ik wist op voorhand totaal niet dat je na het uitbrengen van je bod nog tijd hebt om je lening in orde te brengen. 

Zijn er tips die jij kan meegeven vanaf het moment dat je beslist dat je een woning wil kopen tot het doen van een bod?

Voor mensen die net als ik rationeel zijn, zou ik aanraden om toch ook wat je gevoel te gevolgen: voel je je goed in de woning? Is het meteen raak? Anderzijds zou ik ook aanraden om niet in te boeten op je eisen, gewoon omdat je een woning zo leuk vindt. Zorg ook dat het kostenplaatje klopt, want achteraf komen er altijd onvoorziene kosten bij. Houd daar op voorhand rekening mee en laat je begeleiden door een expert.

Nadat jouw bod aanvaard werd, werd het compromis voorbereid. Eenmaal dit achter de rug was, was het voor jou een beetje een uitdaging om los te laten, toch?

Klopt. Zodra ik dat bod had gedaan kreeg ik plots mails dat er een EPC-verslaggever was langs geweest, dat de elektronica gekeurd was, etc. Dan krijg je ook nog eens die 18 pagina’s aan compromis voorgeschoteld waarin heel duidelijk staat dat als je je nu nog bedenkt je een serieuze som moet betalen. Dan dringt het toch wel even door dat je dit echt wel aan het doen bent. Je beseft dat je niet langer huurt en het voor écht is.

Het compromis wordt dan ook naar je notaris gestuurd, maar jij had toen nog geen notaris. Hoe heb jij die keuze gemaakt?

Via mijn netwerk. Ik heb mij bij jou geïnformeerd en jij hebt mij toen iemand aangeraden waarvan jij wist dat die in de bres springt voor zijn klanten als het nodig is. Ik vond dat toen zo’n heftig taalgebruik want ik dacht dat alleen advocaten in de bres moesten springen, maar jij hebt mij toen wel uitgelegd dat ook notarissen een belangrijke taak hebben in dit proces en dat er ook zeker situaties zijn waarin zij in de bres zouden moeten springen voor hun klanten. 

Zijn er na het ondertekenen van het compromis nog bepaalde zaken die je in orde moest brengen bij de bank?

Kort nadat ik het gesprek had gehad met de bank waarbij ik mijn lening zou afsluiten, heb ik mijn kredietaanvraag ondertekend. Dan worden er heel veel documenten heen en weer gestuurd waarvoor je je goedkeuring moet geven. Dat is gelukkig wel heel vlot gegaan. 

Ik heb wel eerst nog de afbetalingstabellen van verschillende banken vergeleken. Wat voor mij heel belangrijk was, was het percentage van je loon dat je elke maand mag afbetalen. Sommige banken houden het op 40% van je loon en andere banken houden daar geen rekening mee. Ik kom uit een regio waarbij de huurprijzen heel hoog liggen en waarbij ik meer dan 40% van mijn loon aan huur betaalde, maar toch hielden zij vast aan hun regel en dat vond ik een beperking. 

Elk acceptatiebeleid is inderdaad anders. Daarom ga je best bij meerdere banken kijken voor je een keuze maakt. Ik herinner me nog dat jij na het tekenen van de compromis jezelf afvroeg: “En wat nu?”

Ja, je weet even niet wat te doen. Ik had nog geen sleutel, ik had nog geen grondplan dus ik kon nog niet inschatten welke meubels ik kon kopen of hoeveel liter verf ik nodig had,…  Het enige wat ik toen nog kon doen was ervoor zorgen dat ik mijn huurcontract op tijd stopte.

Klopt, als koper kan je in die fase niet veel doen. Alles ligt dan in de handen van de notaris. Wanneer heb jij dan de sleutel van jouw appartement gekregen?

Normaal krijg je die bij het ondertekenen van de akte, maar ik heb die een paar dagen vroeger gekregen van de eigenares. Toen hebben we nog snel gezorgd dat de brandverzekering in orde was, want vanaf het moment dat je de sleutels in handen krijgt ben jij verantwoordelijk en moet je zorgen dat je verzekerd bent. 

We zijn ondertussen 3 weken verder, hoe gaat het nu?

Ondertussen zijn er schilderwerken gebeurd, zijn er meubels aangekocht en ben ik ook verhuisd. Kortom: ik ben nu officieel een home owner! 


Beluister of bekijk aflevering 5 van Immo Talks via Spotify of YouTube.

Meer tips over de aankoop van jouw droomwoning? Download hier de gratis gids “In 13 stappen naar je eerste woning”: https://rebrand.ly/eerstewoning

Wat doet een notaris tijdens het aankoopproces van een woning?

Wat doet een notaris tijdens het aankoopproces van een woning?

Wie een woning wil kopen, ontsnapt niet aan een bezoekje aan de notaris. Maar wat heeft zo’n notaris eigenlijk te maken met het aankoopproces van een woning? Benny Verstraeten, notarieel jurist, legt uit op welke manier hij jou als koper ondersteunt. Van het opstellen van een bod tot het ondertekenen van de akte, we overlopen de verschillende stappen waarin een notaris een essentiële rol speelt bij het veiligstellen van een succesvolle woningaankoop.

Sophie en Benny praten over de rol van een notaris bij het aankoopproces van een woning

Als notarieel jurist houd jij je vooral bezig met het juridische aspect van vastgoed. Vanaf wanneer kom jij dan precies in the picture bij de aankoop van een woning?

Ik schiet in actie vanaf het moment dat iemand een huis is tegengekomen dat aan alle verwachtingen voldoet en er een bod wordt uitgebracht. Een bod uitbrengen betekent dat iemand een concreet prijsvoorstel doet. Als de eigenaar ja zegt, is er een overeenkomst. 

Je ziet online heel wat ‘templates’ verschijnen voor zo’n bod, maar het is echt wel belangrijk dat in het bod voldoende elementen staan om jezelf als koper te beschermen. Die bescherming vang je vooral op door enkele opschortende voorwaarden in te lassen in het bod.

Kan je eens toelichten wat dat zijn, opschortende voorwaarden?

Een opschortende voorwaarde wil zeggen dat een overeenkomst pas bindend is als de opschortende voorwaarde vervuld is. Een blanco bodemattest is hier een goed voorbeeld van. Dit is een attest waaruit blijkt dat er geen sprake is van een vervuilde bodem. Als blijkt dat er niet voldaan wordt aan deze voorwaarde, heeft de koper het recht om de overeenkomst niet te laten doorgaan.

Eén van de meest gebruikte opschortende voorwaarden is die voor het bekomen van de lening.

Klopt, meestal is die voorwaarde beperkt tot een maand of 6 weken. De koper heeft gedurende deze periode de mogelijkheid om zekerheid te krijgen omtrent de lening. Als binnen die periode blijkt dat de koper geen lening kan krijgen en van 2 verschillende banken een attest kan krijgen dat de bank de lening niet toekent, dan is de opschortende voorwaarde niet vervuld en is de overeenkomst niet bindend. Als er al een voorschot betaald zou zijn, krijgt de koper dat ook terug.

Een van de belangrijke factoren hier is die voorwaarde gaan beperken in tijd, want de koper mag uiteraard niet een jaar naar een lening zoeken. Het is wel een dubbeltje op zijn kant, want een bod met (veel) opschortende voorwaarden is minder sterk dan een bod zonder voorwaarden. Opschortende voorwaarden zijn dus goed en ook nodig, maar ga hier niet te ver in. 

Wanneer het bod aanvaard is, is de compromis de volgende stap.

Inderdaad, binnen welke termijn de verkoopovereenkomst of compromis wordt opgemaakt is trouwens ook iets wat vermeld wordt in het bod. Op het moment dat de compromis ondertekend wordt, moeten eventuele documenten die nog ontbraken bij het uitbrengen van het bod aanwezig zijn. Zo zijn beide partijen volledig op de hoogte.

Als de verkoop via een professional verloopt, leest de notaris het compromis ook na, toch?

Klopt, dat is vooral mijn job. Ik kijk de voorontwerpen na en maak daar opmerkingen bij als dat nodig is. Ook de notaris van de andere partij doet dit, want twee paar ogen zien natuurlijk altijd meer.

Het definitieve ontwerp van de overeenkomst wordt altijd voorgelegd aan de cliënten zodat zij hun vragen nog kunnen stellen. Meestal komen er ook nog wel wat vragen omdat de terminologie zo specifiek is. 

Wat is de volgende stap na het ondertekenen van het compromis?

Dat is het ondertekenen van de akte. Volgens de wet dient die akte binnen de 4 maanden te worden ondertekend. Ik zeg meestal dat je toch een minimum termijn van 3 maanden moet rekenen omdat wij als notaris ook afhankelijk van enkele instanties waarbij documenten opgevraagd moeten worden. 

Het kantoor van rechtszekerheid bijvoorbeeld bezorgt ons een hypothecair getuigschrift waaruit blijkt of er bezwarende overschrijvingen zijn, zoals een faillissement of een bestaande hypotheek die nog loopt. In dat geval is het de taak van de notaris om ervoor te zorgen dat er een afrekening is zodat de bank kan worden terugbetaald en de koper zijn eigen hypotheek kan vestigen.

In 95% van de gevallen is er nog sprake van een hypothecaire inschrijving, die waarschijnlijk bij een bank is afgesloten. Een hypothecaire inschrijving is de waarborg die de bank heeft op jouw woning en blijft sowieso 30 jaar staan, ook al is je lening op 10 jaar afbetaald. Die moet doorgehaald worden zodat de koper die een nieuwe lening aangaat  “in eerste rang” kan genomen worden. 

Zijn er daarnaast nog zaken die de notaris op zich neemt tijdens het aankoopproces van een woning?

Wij zorgen er ook voor dat er fiscale notificaties worden verricht. Kort samengevat moeten wij nagaan of de koper geen schulden heeft, bijvoorbeeld personenbelasting of vennootschapsbelasting. Die schulden moeten namelijk bij het tekenen van de akte terugbetaald zijn. 

We hebben ondertussen een bod en een compromis ondertekend, waarom moet er dan eigenlijk ook nog een akte zijn? 

De akte heeft 2 gunstige gevolgen. Enerzijds zorgt die voor de overschrijving op het kantoor van rechtszekerheid, waardoor de verkoop tegenwerpelijk is aan derden. Dat wil zeggen dat derden de verkoop dienen te respecteren. 

Anderzijds heeft de akte ook de waarde van een vonnis. Als de verkoper het pand niet wenst te verlaten tegen de aktedatum, dan kan met de akte naar de deurwaarder gestapt worden en zo actie ondernomen worden. Zonder akte ben je verplicht om eerst via de rechter een vonnis te verkrijgen. 

Eenmaal we de akte ondertekend hebben, wat gebeurt er dan? Want je krijgt die akte niet mee en dat zorgt al eens voor verwarring bij de koper.

Op het moment dat de akte ondertekend wordt, moeten het ereloon van de notaris en vooral de registratierechten betaald zijn. Daarna bezorgt de notaris de akte aan het registratiekantoor en zij sturen op hun beurt het aanslagbiljet naar de notaris om de registratierechten – die jij al betaald hebt – te betalen. 

Anderzijds moet de akte ook overgeschreven worden op het kantoor van rechtszekerheid om tegenwerpelijk te zijn aan derden. Pas wanneer die 2 zaken gebeurd zijn, kunnen de cliënten digitaal een afschrift van de akte krijgen. 

En dan nog een laatste vraag: wanneer krijg je als verkoper eigenlijk je geld? 

Bij de compromis wordt doorgaans een voorschot betaald, maar dat stort je best op de rekening van de notaris. Als om één of andere reden de akte niet zou kunnen doorgaan, kan het geld gewoon verdwenen zijn als je dit op de rekening van de verkoper had gestort. 

Bij de notaris blijft dat geld geblokkeerd tot het ondertekenen van de akte. Bij het ondertekenen van de akte wordt de bank terugbetaald mocht dat nog nodig zijn en wordt het saldo aan de verkoper gegeven.

Meer tips over de aankoop van jouw droomwoning? Download hier mijn gratis gids “In 13 stappen naar je eerste woning”: https://rebrand.ly/eerstewoning


Beluister of bekijk aflevering 4 van Immo Talks via Spotify of YouTube.